第1篇：万科住宅产业化调研报告
关键词： 住宅产业化、万科、PC、王石、上海新里程 正文 本人有幸在2022年4月参观了东莞的万科住宅 产业化研究基地，第一次接触到准成品的工业化住宅，了解到它的设计生产过程。作为建筑师，我近两年的 专业工作以住宅设计为主，其间也参与过武汉万科高 尔夫花园项目的设计。住宅产业化住宅产业化住宅产业化住宅产业化，也可称之为工业化建房。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。住宅产业化1910年，瓦尔特??罗皮斯向德国通用电气公司提交了一份合理化生产住宅建筑的备忘录，对标准化住宅单元的预制、装配和分布的先决条件透彻的阐述《住宅产业化》。包豪斯学校（图片：来源网络）瓦尔特??格罗皮斯1928年第一届《国际现代建筑会议》强调了建筑产业化的必要性，认为“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺，而在于要普遍地采用合理化的生产方法”。指出“建筑产业化首先应该是尺寸规格化，并采用有效的生产方法”。美国的结构学家巴克敏斯特??富勒，为了使住宅构件能够大规模工业化生产，在2世纪20年代发明了“轻质金属房屋”，在1927年设计出了代多边形“最大限度利用能源住宅”。法国工程师琼??普鲁维率先使用了产业化生产钢材构件的方法。1949年法国重建和规划部长富勒委托设计一种新型的大批量生产的住宅，成本不超过当时现有的最便宜的住宅。在1950年，法国政府采购了25套，这些住宅都安装在Meudon实验住宅项目里这些不动产现在仍然状况良好。二次世界大战之后，在英国、美国和法国开发了以钢材为基础工业化住宅系统组装百分比平均在65%产业化，日本住宅产业化1932年，一批从德国留学回来的日本建筑系教授创办了“新建筑工艺学院”，少量的实验性工业化住宅的研发。由于早期西方的钢结构住宅都提倡大跨度、可分隔，基本上都采用热轧型钢的梁柱结构体系。而日本住宅建筑又一直是采用中国古代的梁柱结构体系，所以日本住宅产业化起始阶段梁柱建筑体系。日本产业化住宅（图片：来源网络）日本的住宅产业化是从一砖一瓦的部件入手，成千上万的住宅部品认证然后把这些部件归拢到一套住宅里住宅系统并且还非常的复杂和难以控制。欧美产业化住宅（图片：来源网络）而西方国家的住宅产业化思想是基于一种开放式系统，政府做的是提纲挈领的工作，所有的行业参与者和部件都是以进入一个大家都认可的开放式系统为终极目标，是从住宅系统性能的高度入手，再去抓各种配套部件的产业化，因而就显得简单易行和高效了。住宅产业化国家政策的引导质量上的提高工程质量一直是客户最不满意的地方达到70％的客户满意度就是一个非常优秀的成绩因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，2％，非常的数字现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这提高质量。产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中的，这样浇捣混凝土时框和混凝土能够很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙。此外，由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。PC是英语词组Prefabricated Concrete的缩写，是英文“预制装配式混凝土结构”的简称。即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接、结合部分现浇而成的混凝土结构，PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。在国际建筑领域，PC项目的运用形式各国和各地区均有所不同，在国内尚属开发研究阶段产业化住宅楼效率的提高由于工业化程度大大提高，工程进度也随之加快。常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10~18层的住宅楼而言须4~5个月才能拆除外脚手架。PC则因为在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期3~4个月。其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天。因为湿式养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，决了房地产建造过程中资金流转的问题。钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。外墙施工（图片：万科内部资料）王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。” 可持续发展
种种优势使得上述方法被称为“绿色施工”。数据也支持了这一论断：实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料增加66%，建筑节能达50%以上；而由于传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，则扩大了房屋的使用面积（每70平方米可增加约0.6平方米的使用面积）。?施工现场的工人明显少了，原来需要几百人，现在只需要20-30人。另外，与以往相比，建筑垃圾。
住宅产业化 万科客户体验中心（摄影：高洵）就在年月上海“万科新里程”开盘的２０、２１号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。用造汽车的方式造房子，像搭积木一样搭高楼„„这是万科历时多年住宅产业化研究的成果，第一次推向市场销售。
万科最开始的时间是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个吸收间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。??交通模块是一个通透，是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。“可能住宅”竞赛的主题是“没什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29岁的潜在购房群体分为四大类：居家族、至享族、乐游族和喧哗族，专门为他们度身定造80平方米以下的户型。拿如厕这件小事为例，从走进厕所开始，参观者可能会产生许多想法：闻到的空气是否清新？坐下后人体感觉是否舒适？如厕过程中如何打发时间？如果看报纸的话，可以把报纸随手放在哪里？手纸盒在哪个位置最方便使用？如何能将马桶冲洗得最干净？如何神清气爽地走出厕所？„„对于用户提出的这些问题，万科体验中心会形成解决方案。万科很清楚：产品好不好用，客户最有发言权。卫生间内的装修一切如常，但是掀开地板砖，一个有卫生间面积大小的下嵌的水泥“盒子”露了出来。这个１０多厘米高的地下乾坤中，排水管、给水管、给水增压系统有序排列，那种在楼下住户才能看到和检修的下水道，被巧妙地挪在这同一层，楼下住户不用再忍受楼上排水系统的噪音，楼上住户也不会在检修时再麻烦楼下邻居。客户关心的厕所会不会有臭气，冲水的时候是否流畅，厕所会不会堵塞，如果厕所坏了是否方便修理等等问题，从此一并解决。工业化、标准化对于客户来说并不是所关心的内容，他们最关心的东西，不是“技术”这个名词本身，而是可以使用“技术”解决的“事件”。住宅产业化 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）1.成本的提高 在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，比例将会从40%下降到25%左右。按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。这样一来，万科在的住宅产业化楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。这些墙体可以满足隔音保温要求，但无法承重，这对二次装修是个很大的问题。难点实际上是处于墙面夹角处的柱子，由于是采用产业化进行建造，所以每间房子室内都会有这些夹角处的柱子，而对一般中国人的传统观念来说，这样的柱子就不怎么让人喜欢了。
另外，产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，这就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。
一般的冲击钻是很难打进去的。试想一下，在墙上打洞进行装修很多时候是为了装空调和挂上装饰物和管线重排，冲击钻可以打入内保温层，却很难打入预制板，而打入到内保温层的深度承受得住被挂上的物品另外，排线基本上会暗藏于内保温层内，如若为追求个性化装修居所而进行二次装修，这样一来可能就会得不偿失。不过，这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间里如何分割布局可以自由发挥想象力。工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。这两栋ＰＣ楼万科采用的施工模式并不一样，２０号楼效法香港，２１号楼则
第2篇：万科物业调研纪要(0108)
万科物业调研纪要（20220108）
2022-01-08 房地产研究-侯丽科
详细内容：
1万科物业成立时间和背景：
①成立时间：万科物业在20世纪80年代末90年代初成立。②成立原因：
A．房子不好卖，因此需要“感动人”的卖点。
B．相比较欧美的物业管理与台湾的物业管理，中国与前两者存在较大差距。中国没有一体化的物业。在欧美地区，社区有一体化物业管理，专业化的单位或者个人来负责整个物业的协调；在台湾地区，成立业主委员会为物业管理的主要形式，由干事长（有工资）来协调全部的清洁或者其他方面的工作。因此完善物业管理成为长期趋势
2中国物业现状：
中国高密度社区比较常见，因此造成中国物业管理行业比较特殊。如果住宅项目拥有较好的物业，通常开发商都会给予一定程度的补贴（比如：中海和招商）。目前而言，由于住宅开发盈利能力在本行业的下降，房企对于物业管理的补贴也在下降。同时，由于80%左右的物业管理成本来源于人工成本，因此劳动力成本的持续上升给物业管理行业带来较大挑战。因此，物业管理目前对于房企属于净补贴状态，盈利状况较差。
3.万科物业现状：
①物业规模：现管理住户50万户，人口150万，预计未来每年可以新增住户10万户。
②物业面积：万科物业建面6000万平米。
③现有物业种类：
A．幸福驿站（快递的传递）
相比于中海物业，万科物业一直坚持代收包裹（中海的物业不代收包裹，因为里面存在法律责任的问题，有的物业公司在双十一的时候，不代收包裹）。为进一步完善管理与扩大公司盈利，万科在近期和快递公司签署了相关合约，合约规定万科将从快递公司收取一定费用作为中转站收入。
数据显示，万科30%-40%的业主频繁使用快递，因此万科将自己定位于快递中转站而非目的地十分正确。正因为这一定位的转变，今后万科物业可以从幸福驿站项目中收取可观的现金收入。
B.第五食堂
社区外部餐饮多分为两种：一是10元以下的低档次餐饮，一是30元以上的高档位餐饮。由于体系中缺乏兼顾价格和质量中间档位餐饮食堂，万科选择发展第五食堂业务。
万科拥有的15家社区食堂中除去2家深圳食堂和1家上海食堂外，大部分食堂处于收支平衡或低亏损状态。数据显示，3家盈利食堂去年公产生盈利1500万元；旧楼盘食堂生意优于新楼盘。由于第五食堂在良好地运营状态下可以为公司产生理想收益，因此万科今年起将“第五食堂”业务由“配套部门”定位转为“业
务部门”定位。
C．拎包入住服务
由于大多数住户的个性化要求不高，加之万科可以从家具厂商处取得低价装修材料和家具用品，因此，20%左右的业主采用“拎包入住”服务。去年此项服务营业收入3.5亿，毛利率10%左右。④万科物业定位：
万科物业服务类似于“非盈利机构”，因为所取得物业服务全部投入到了再生产之中，相当于补贴业主，提高万科社区舒适度水平。
⑤万科物业的优点：
A．财务高度透明，停车费和广告费的费用来源去向可查。
B．采用高科技物业管理模式，尽可能减少人工成本，比如采用快递自提柜。
C．万科物业管理规模较大，潜在客户群庞大：现存50万户，人口150万，每年可以新增10万户，万科物业面积6000万平米建面。
⑥万科物业逻辑：
现存7万家物业公司的质量很差---万科本身业务认可度很高，容易获取信任---万科只要选择进入物业，则很难被动退出---一旦选择进入行业，所需要的成本相对于开发楼盘较低---通过认证、搭建平台等服务未来可以管理1亿人-----与腾讯无区别（客户群体大---产生巨大收益）。
4.全国物业公司状况：
①总数：7万家
②分类：分为一级物业公司（注册资本200万及以上），二级物业公司（注册资本100万及以上），三级物业管理公司（50万及以上）与其他四类，其中，一级和二级物业公司总数不超过总数的15%
③特点：行业粘性强，业主难以更换物业公司（原因： A.无法保证下一家物业公司质量由于现状B.缺乏专门的人员组织投票来代表广大业主意见重新选择物业）
④现状：
A.行业悖论长期存在，一方面许多公司声称盈利微薄，另一方面很多公司希望进入此行业。这说明物业管理行业仍存在巨大的获利空间。
B.管理不规范现象普遍存在。广告牌和停车费的去向等问题都存在不规范管理。
⑤结论：如果万科大举进入物业行业，可以立竿见影见到很好收益。
5.万科物业与其他物业的主要区别
A．对客户满意度的极为重视
B．对于管理的提升、管理的优化、管理的系统化非常重视
C．财务公开性很强，随时随地可以公开财务收支情况
6.与中海相比：中海更类似于建筑公司，因此在项目建设
完成后经常会转移物业管理权力；万科更类似综合性房地产商。也因于此，万科很重视物业管理转型和创新。
7.万科物业缺陷：
万科物业发展最缺乏的是：决策而非机会。现在物业需要的是总部决策（确认进入），可以采用品牌认证进入，后台平台管理来实现物业服务的扩张。
与此同时，万科物业还需要物业品牌效应的树立。
8.万科物业的其他问题讨论：
A.万科目前看重物业，但不看重物业收入
B.万科最强大的是万科“工程性”，从设计、营销、到管理有很强的体系支撑。
C.万科的特点是：聚焦。由于住宅开发盈利水平较高，目前还没有能够聚焦到物业并购和拓展这块。
9.养老地产讨论：
①日本已步入老龄化社会，由于老人受到网络等新鲜事务局限，因此社会养老服务地位重要。目前日本养老地产业务已经相对成熟。
②养老服务分类：
养老服务主要分为居家养老（针对健康老人，比例占养老服务的95%）、机构养老（比例很少）两大类。内容涵盖：健康老人的照顾、失智老人的看护、病重老人的看护、临终照顾等内容。其中，机构养老最赚钱，居家养老最不赚钱；临终关怀业务盈利水
平最高，失智老人护理业务盈利水平较差。
③中国养老地产现状：
A．从事专业养老服务的人才匮乏（不信任护工的现象可以说明行业缺乏专业性）
A．要不虚假销售房产，要不收费很高
④万科养老地产现状：
目前万科养老地产仍处于尝试阶段，第一个试点工程为杭州随缘嘉树社区。客户群主要集中在中年人群（为父母或为自己），目前尚没有医院这一配套设施存在。
⑤万科养老地产经验：
A．临终老人的关怀部分最挣钱，其他部分利润较差。
B．推荐模式：形成老年社群（因为老年人最需要的是陪伴、看护、护理、临终照顾）。
C．长期趋势：应当以医院为发散点，建立养老社区。
10.垃圾处理业务
垃圾处理业务可以赚钱，目前还处于尝试阶段。
第3篇：万科审计报告
编者按：
明年，中国房地产将走向何处? 【政策篇】
政策组合拳一波又一波 330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930??2022年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。----央行降息
市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。-----一二线城市销售高峰
房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价” 12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2022年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。--------促进房地产产业发展
但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。----------地价、人力成本上升（威胁）3月1日，宣布与上海中介行业排名第二的德祐正式宣布合并，成为中国最大的房产中介企业;3月18日，链家又与中联地产通过“股权置换”正式合并，进入深圳市场?? 今年5月18日，链家宣布与新房代理机构高策合并，正式进入一手房代理服务领域。--------房地产中介大亨链家进入深圳
【行业篇】
万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低至市场价五折，起拍价最低的一套房源为12万元。---------------房企与互联网公司跨界“联姻”（机会）
【行业篇】2022年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。最早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网社区o2o，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高度。------------地产商拥抱互联网 社区020成新宠（机会）2022年4月20日，万科将其v-link概念推向市场，其内涵包括wework(创业社区)、wehealth(健康社区)、welearn(成长社区)、weshare(共享社区)等四
大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。-------万科将其v-link概念推向市场（优势）
【房企篇】
“宝万之争”无疑是2022年房地产行业最重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。
从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的最后一个交易日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%。
万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。-------“宝万”之争，险资凶猛 威胁
【房企篇：谋变】2022年，恒大地产董事局主席许家印当之无愧地成为地产行业的并购大王。他凭借几次在国内发行低息债券获得数百亿融资，然后启动了在地产、金融、互联网等多个领域张狂地收购之路。
凭借在地产市场上的激进收购，恒大得以快速提升市场占有率，集团合同销售也快速增长。截至年末，预计该集团全年合同签约额将一举突破2000亿，跻身全国前三强。
另有消息显示，恒大饮用水、粮油、奶制品等快消领域的产品也将在“最后一公里”的社区增值服务中颇为重要的角色出现。（张歆晨）--------------恒大激进扩张 多产业版图凸显 威胁
【房企篇】
《第一财经日报》记者了解到，12月30日，招商蛇口即将在深交所挂牌上市。001979的股票代码别具意义，这既是招商局集团对1979年改革开放、以及此后一个时代的致敬，也是对即将开拓新时代的期望。
重新上市之后，招商蛇口的市值将接近2000亿元，成为超越绿地、接近万科的“巨无霸”。-----------招商系地产重组 行业诞生“巨无霸” 潜在威胁 1.人事变动
万科独董海闻辞职 劣势
2022年12月，万科一独立董事海闻在停牌期间宣布辞去独立董事
一职。[9] 淘宝万科推账单抵扣房款 优势 2022年8月25日，淘宝网与万科联合宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科位于全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。消费者只需要登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，就可查看2022年8月1日至2022年7月31日之间的淘宝消费总额，并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款，在万科旗下12所城市的23个楼盘里获得最高200万的房款减免。值得注意的是，针对全年在淘宝消费不满5万元的用户，淘宝还会直接发放5万房款补贴。该页面在上线不到半天，已经有140余位网友享受到了总计100万元的优惠。[11] 万科与万达建立战略合作联盟 优势 2022年5月14日，万科企业股份有限公司与万达宣布建立战略合作联盟，未来万科与万达的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。双方表示，会共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。[12] 优势：
一、全国住宅第一，号称宇宙第一大房企（目前已进入31个城市——珠三角、长三角、环渤海、内地重点城市）
二、3月31日，万科发布了2022年业绩报告，营业收入为1463.88亿元，同比
增长8.1%；归属于上市公司股东的净利率为157.46亿，同比增长4.15%。
三、公司规模增大
四、拿地能力领先市场(北、上、广、深) 劣势：
一、万科2022年毛利率、净利率双跌，存货连续两年超3000亿。（毛利率 20.76%，相较于2022较少了1.55个百分比；结算毛利率为11.41%，较去年下降0.6个百分比。——2022年和2022年的存货分别为3311.33亿和3177.26亿）
二、万科股权之争篇2：万科2022年审计报告 审计报告
kpmg-d(2022)ar no.0004 万科企业股份有限公司全体股东: 我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2022年12月31日的合并资产负债表和资产负债表，2022年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括:(1)按照中华人 民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础
上对财务报表发表审计意见。我们按照中国 注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守 中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错 报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择 的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错 报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关 的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰 当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企 业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2022年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2022年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师 李婉薇
中国 北京
中国注册会计师 温华新 2022 年 3 月 9 日
新时达：2022年度企业内部审计工作报告
董事会审计委员会各委员: 报告期内,审计部在董事会审计委员会的督促和指导下开展了相关内部控制和内部审计工作,现将有关工作情况报告如下:
一、对公司定期财务报告的审核情况 报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,每一季度均对公司定期财务报告 进行了审核。经审核,我们认为:上述定期财务报告已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面均能公允真实地反映了公司当期的财务状况以及经营成果和现金流量。
二、对公司内控体系有效性的检查情况 报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,对公司内部控制的有效性进行了检查。经检查,我们认为:公司已建立起较为完整、合理、有效的内控管理制度,相关内控手段已基本覆盖企业运营的各个环节,管理体系规范,能够预防、及时发现和纠正运营过程中可能出现的重要问题,切实保护公司资产的安全和完整,保证会计记录和会计信息的真实、准确和完整,公司内部控制的完整性、合理性和有效性不存在重大缺陷。
三、对公司及子公司的内部审计情况 (一)年度审计计划和审计实施方案制定情况 年初我们拟定了 2022 年度审计计划,本年度计划以内控有效性、风险控制为基础,采用了内控专项审计、风险评估、实地调研、研讨会等方式,确定了本年度内部审计工作目标和审计计划的工作重点,并报请审计委员会审定通过,本年度审计工作围绕年度计划组织和实施。2022 年度审计工作受审计委员会的指
导和督促下,围绕公司的经营重点和年度经营目标,并根据年度审计计划,我们分别制定了四个季度审计实施方案,对选择审计项目时充分考虑了被审计单位和部门意见和建议以及公司实际情况后确定的。(二)2022 年度审计项目实施情况
1、对全年度经营活动重要事项的审计关注
全年度我们对下列经营事项进行了重点关注,并实施了持续跟踪:生产与销售异动情况关注与跟踪;应收账款动态关注与账龄分析;生产成本异动关注;各项费用对比与异动关注。
2、上半年度财务报告及运营情况审计。
3、对内部关联方关系和关联方交易定价的审计。
4、对销售及收款流程内控情况的专项审计,特别是对应收账款的审计和账龄分析。
5、对公司采购物流部和人力资源部内部控制情况的专项审计调研。
6、对销售费用和管理费用预算执行情篇3：2022年审计工作总结报告以及2022年工作计划 篇4：2022最新数据 万科审计案例分析
万科企业股份有限公司
分析报告概述
基本结论及风险提示：
基本信息：
分析师：11111 2022年6月14日
万科企业股份有限公司
分析报告
一、基本情况
（一）企业基本信息
（三）分支机构
主要分支结构
上海万科房地产有限公司 天津万科房地产有限公司 浙江南都置业有限公司 成都万科光华置业有限公司
沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司
上海郡科投资管理有限公司
武汉万科天润房地产有限公司
北京万科企业有限公司 杭州万科置业有限公司 成都万科成华置业有限公司
上海美兰华府置业有限公司
富阳万科房地产开发有限公司
上海罗联置业有限公司 广州市万新房地产有限公司
上海祥大房地产发展有限公司
成都万科国宾置业有限公司
沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司
深圳市万科房地产有限公司
关联关系 控股子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司 控制子公司
所占权益（万元）比例
（%）
80000 100 39000 100 30000 100 57408.03 100 102252.03 35000 43407.8 100000 32000 55447.91 70000 30000 47000 72343.39 133725 78668.4 57815 41500 60000 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75 75 100 50 100 是否控制 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是
（四）人力资源
1、主要经营管理者信息
姓名 职务 学历及职称 管理和从业经历 王石 董事会主本科学历 先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、席 深圳市特区发展公司。1984年组建万科前身 深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988年起任万科董事长兼总经理。现任万科董事会主席。
郁亮 总裁 学士学位 1990年加入万科企业股份有限公司。1993 经济学硕士年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理；学位。1996年任万科企业股份有限公司副总经理； 1999年任公司常务副总经理兼财务负责人；2022年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。现任万科总裁。
丁福监事会主大专学历 曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石源 席 油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务 总公司、南海华信集团公司。1990年进入万 科。1991年2月任万科总经理办公室副主任；1991年10月任万科人事管理部经理；1995年起任公司党委书记至今。1993年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。
谭华董事会秘本科学历 2022年加入万科企业股份有限公司，2022杰 书 年任万科企业股份有限公司董事会办公室主
任，2022年3月出任万科企业股份有限公司董事会秘书。
2、从业人员情况 (1)公司董事会主席、总裁等主要高管人员均具有本科及以上学历，多年的基层和管理工作，积累了丰富的经营管理经验。总体看，公司管理层综合素质高，管理能力强。(2)员工学历构成（五）经营管理
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。其中，万科的组织结构图如下所示： 万科按公司章程规定成立了股东大会、董事会及其下属专业委员会，各部门的具体职能如下： 1．股东大会
股东大会是公司的权力机构，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权。2.董事会
董事会由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益。
3.董事会下属的专业委员会 董事会建立了审计、投资与决策、薪酬与提名三个专业委员会，以提高董事会运作效率。
（1）审计委员会负责审核公司的财务信息，组织和沟通外部、内部审计，审查公司内控制度等；
（2）投资与决策委员会负责战略规划、重大项目经营决策等；（3）薪酬与提名委员会负责高管人员的选聘与考核、公司的薪酬与绩效等方面的事务。
董事会11名董事中，有4名独立董事（公司根据规定其中至少一名会计专业人士）。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先经专业委员会通过然后才提交董事会审议，有力地促进了独立董事作用的发挥。
二、经营情况
（一）经营环境
1、宏观环境 （1）人口环境
中国是世界上人口最多的国家，占世界人口的20%、亚洲人口的33%。中国篇5：2022审计人员工作总结 2022审计人员工作总结
审计人员工作总结
（一）
回顾20**的工作，对照公司的各项制度，能尽心尽力做好各项工作，较好地履行了自己的职责。现将主要情况小结如下：
一、概况
我是在20**年8月份进入aa公司从事公司内务审计工作，之前在事务所从事外部审计工作。自aa公司内审部成立以来，截止目前共开展了9个项目的审计工作，分别是：6项业务部门审计、2项职能部门审计及1项专项审计。除了在我进入公司之前就已开展完毕的两个项目，我参与了其余7个项目的全程审计。
二、具体工作
1、开展内贸业务部审计2项，分别对bb及c部门开展审计。①在对“bb”进行审计时，由于bb是作为独立法人存在且业务主要是面向市场上的散户，故我们进行了较为全面的了解和检查。对于该项目，我们重点审计了合同 管理、往来款、存货、费用及资金支付审批等方面。审计后提出相关建议10余条。②在对“c部门”进行审计时，我们重点关注了应收款、预付款情况；焦炭业务采购环节直接按水分差量补水情况；融资业务及创元代理业务的投资回报率等。审计中我们对c部门焦炭业务因补水方式差异进行了测试，发现因补水计算方法的问题影响c部门20**年度利润xx余万，并从公司管理的角度提出了相关建议。
2、开展外贸业务部审计4项，分别是对进出口c部、进出口d部、进出口e部及进出口f部的审计。我参与了进出口e部及进出口f部的审计。在审计进出口部门时，发现由于进出口业务是以“货权转移书”作为客户提货的依据，而非以物流软件中打印出的“货物提单”作为客户提货依据，故相关人员并未对物流软件数据的输入引起足够的重视，导致物流软件数据和财务数据普遍存在较大差异。在出具的审计报告中，我们已建议相关的业务部、物流单证部和会计部协商提出相应的改进措施。
3、开展对公司职能部门的审计2项，分别是对办公室及gg部的审计。通过对办公室的审计，我们发现办公司目前阶段存在的主要问题是对公司资产（特别是下属子公司资产）的管理上存在缺陷。审计后，结合我们内审部门提出的建议，办公室出台了“关于加强对各分子公司资产管理的通知”。
4、参与制定“内审部岗位职责 及工作流程”。鉴于内审部是公司20**年度新成立的部门，故原先的sop流程中并未涉及内务审计岗位。为了完善内审机构，指导今后内审工作的开展及明确内审部门工作职责，在20**年11月末12月初，我们初步拟定了“内审部岗位职责及工作流程”。
5、参与制定“2022年度审计工作计划”，并参与公司开展的“内审部2022年工作计划讨论会”。通过参与该计划的制定与讨论，让我更加了解了公司高层对于内审部的定位及期望，同时明白公司内审部门现阶段的工作重心应是“事后监督”。该计划的最终确定，为明年的审计工作指明了方向，也使我进一步明确了明年的审计任务及审计方向。通过上述工作的开展，使我逐步地循序渐进地了解并熟悉了公司的业务模式及操作流程。同时，通过上述审计项目的告一段落，我发现有些问题是aa公司现阶段各业务部门普遍存在的问题。如：
1、公司各业务部财务专管员每个月都会写财务分析报告，分析报告中对往来款同时反映财务数据和业务数据，并对两者差异进行分析。但我们发现，各部门普遍存在分析报告中的财务数据和业务数据均来自于财务专管员，业务数据并非是由业务人员提供，而是由专管员根据财务数据结合了解到的实际货物出入库情况及发票情况倒轧。上述操作导致财务分析报告中往来款业务数据与财务数据的差异分析流于形式，完全削弱了不相容职务（业务员和财务专管员）对同一数据相互监督的功能。
2、货物的出入库情况未能及时地录入物流软件系统，导致部分物流软件中显示有库存的货物实际上已销售完毕；甚至出现个别物流软件中显示的货物其实早已出售的情况只有当事的业务员清楚。试想，若以后公司各部门之间可以交叉销售货物的话，很容易出现将已经没有实物而物流软件上仍然挂账的货物售出，这样对公司的信誉会有怎样的影响？
三、工作体会
1、内审要树立服务意识。内审工作的性质决定了审计工作必须坚持 监督与服务并重，寓监督与服务之中。内部审计归根到底是一种内部管理行为，它的目标是为了加强内部 管理，为管理者服务。结合公司实际情况，内审工作的监督、评价、控制职能都必须着眼于为公司的发展服务，把服务意识融于整个审计过程中，在做好监督的同时为领导提供可靠的决策依据。
2、领导的重视与支持是搞好内审工作的关键。领导的重视程度越高，内审工作就越有依靠，发挥的作用也就越大。我们在认真做好工作的同时，注重同分管领导及上级领导的交流，不定期汇报工作情况，争取领导的信任，取得了领导对内审工作的重视和大力支持。公司领导对审计工作倍加关注，对审计的组织、人员的调配予以大力支持，对重大问题的定性与处理亲自过问，对审计报告认真批阅，及时提出了整改意见和具体要求，为审计工作的顺利实施提供了有力保证。
总之，经过20**年的工作磨练，我对aa公司已经有了一定层面的了解，为以后顺利开展工作奠定了坚实的基础。但是，随着审计部门的逐渐完善，以后的工作将面临许多新的问题：被审计部门的相关人员未能很好地理解我们的内审工作、审计工作需进一步深入、审计项目需更加具有针对性，审计方法需进一步改进，审计力度需进一步加强等。面对 种种挑战，在以后的工作中，我将在部门经理的领导下及与其他内审人员的合作 中，努力工作、抓住机遇、总结经验、查找不足，联系aa公司的实际情况，并结合公司总经理在内审部门2022年年度工作计划讨论会上提出的内审工作应紧紧围绕“针对性、依据性、时效性”等三性有序开展及现阶段内务审计工作重心应放在对“执行力”的检查上的要求，努力使工作再上新台阶！
审计人员工作总结
（二）
逝者如斯，转眼间我在县支行审计部已经渡过了半年，在这半年里我又经历了一次由彷徨到适应再到热爱自己岗位的过程。20**年8月是我从学校踏入社会的一个转型期，在总行匆匆的培训后，我就满怀着信心与激昂投入到了自己在邮政储蓄银行的事业上，入行之初我被分配到了前台柜员岗位上，在这里我渡过了自己事业的第一个半年，在营业部这个温暖的大家庭里，我忙碌而又充实，学到了很多的业务知识和道理，这里就像我的一个家温暖而甜蜜，兄弟姐妹们热情又朝气，我们共同努力为着共同的目标奋斗。我以为我将会这里渡过1至2年的时间，来学习和体会，来成长和提高，我一直记得入行第一天我们行长语重深长的一句话“厚积而薄发”，而当时的我也安心的在前台岗位虚心的学习和努力的工作。然而20**年1月11日，我接到了人事变动的通知，让我到审计部报到。当时的我真的是茫然无措，审计对于我来说一直是一个神秘的职业，从内心多多少少总有几分畏惧，我反复的思量，一方面我相信这是行领导们深思熟虑的决定，必有这样安排的道理，这也是行领导对我的信任；另一方面，从自身长远的发展审计工作能让我学习和吸收到更多。从此我便踏上了审计员的道路。
初入审计部，我感到深深的茫然和挫败，仅凭我自己掌握的那一丁点个人储蓄业务的知识在这里远远不够，作为一名内审人员，必要的前提就是要精通本行经办的各项业务，然后才是内部风险的把控。所幸的是，审计部的同事并非我以前想象的那样神秘和令人畏惧，一样是温暖和可亲的。起初我就随着他们一起下乡根班学习，回到部门我就开始学习各项业务制度和内控环节。每每遇到不懂的地方，我就主动请教部门同事，同事们也耐心细致的讲解。在同事们热心的帮助和自己刻苦的努力下，大约一个星期的时间我就开始参与审计工作了，尽管开始之时，速度往往根本上团队的进度，某些地方甚至还出现了一些问题，同队的同事总是耐心的等待和委婉的指正，就是在这样的情况下我一点点的开始成长。到了现在我已经成长为我们支行审计战线的一员合格的员工，能独立的承担一块审计工作，撰写真实准确的审计报告。这半年来，我们对我们支行的信贷部，公司业务部，会计出纳，2个一类网点，按月一次进行了常规审计，并按照上级提出的要求展开了多次专项审计，及时的发现了隐藏的问题并提出整改的意见，为支行业务发展的巨舰保驾护航。同时还按季对邮政的二类网点、代理网点进行了常规审计，我负责每周针对邮政网点向县邮政局检查部门缮发审计意见书，及时的把邮政网点存在的问题报告给邮政领导，并提出了合理的整改意见。审计部的工作没有出类拔萃的业务数据，也没有实实在在的成绩光环，我们默默的为支行付出，唯一的目的就是为了不出现金融案件，确保企业的资金安全。同时我们的工作也有极少数人的不理解，对于检查存在的问题，没有引起足够的重视，也没能按要求及时整改。在检查中，有些问题屡犯不改，屡犯屡查，不断提出，这不但增加了我们的工作负担，也让我们甚为忧心。譬如，邮政部分网点防尾随门不关闭作业，每次我们提出这个问题，他们总有一大堆理由，什么工作需要总是进进出出不方便，说到头还不是因为员工自身的随意和懒惰形成习惯，把习惯凌驾于制度之上。前不久甘肃发生的邮政网点杀人抢劫案，最根本的一点还是因为营业员自身不执行制度，放尾随门不关闭才让歹毒有机可乘，希望经过这次事件能让我们网点的员工能从沉痛中有所体会。还有很多类似习惯凌驾于制度上的问题，比如，交接班不严格履行交接手续、临时离柜不执行两锁一签制度、单人临柜现象、日终不执行互盘制度、保险凭证不严格视同现金保管等等，都潜在巨大的隐患，而这些问题的根源仅仅只在于柜员们自身的习惯和责任心。我建议应加大这些方面的考核力度，用小痛来消除剧痛的根源。
对于目前的审计工作，我觉得我们仍然停留在稽查的阶段，还未真正做到内审的需要，随着我们银行的不断发展，我想由稽查向内审的转变这是历史发展得必然，同时我们面临的挑战也会愈来愈巨大，对我们自身素质的要求也会越来越高。在这半年我参加了多 次关于审计工作的培训，同时审计条线上的审计系统也在不断的出台。电子稽查系统、信贷审计系统、员工违规积分系统的陆续上线，现在又即将推出一个全新的审计系统，工作方式在不断的改变，所学习的知识不只停留在制度上，对于新系统的运用，新工作方法的实应等等，对于我们来说都是一次全新的挑战，唯一不断的学习，才能适应不断升级的工作方法，否则唯有被淘汰。不骄傲不自满，努力学习和创新，不断尝试和总结才能保持着审计工作的新鲜与活力。审计为我打开了一扇挑战的窗户，是闭门造车还是勇敢的走出去，这已经没有必要再做回答。这半年是工作的总结也是面临新的挑战的开始。我明白自己还有许多的不足，理论知识的不全面，人际交往技巧的缺乏，都是我目前急需要解决的难题，为此我专门为自己制定了一个学习计划，每天花2个小时来补充自己在这些方面的不足。我也明白自己不是缺少敢闯敢学的冲劲，唯一缺乏的是耐心和持之以恒的决心。自己最大的敌人永远都是自己，我坚信自己一定能够战胜自己。半年的工作已经结束，新的工作才刚刚开始，每一天都是一个全新的挑战，我有信心在未来的审计工作中做得更好。审计人员工作总结
（三）
时光荏苒，转眼间已从事审计工作近三年。认真回顾总结这充实而紧张的三年，感受颇深，所获良多，现浅谈几点心得体会。
一、完成“两大转变” “两大转变”一是由社会在职人员向审计机关公务员的角色转变。机关工作讲原则讲纪律，重视做事的严谨细致；企业工作讲成本讲收益，重视做事的速度效率。经过公务员初任培训，多位老师从不同方面讲述提点，以及一年的试用期后，基本能全面适应审计机关工作环境，完成角色转变。二是由非财务专业工作向审计专业工作的转变。首先需要按照审计署要求进行知识结构调整培训，系统学习审计学、会计学、管理会计等课程。不断积累，努力完善知识结构，发挥自身专业优势，弥补审计专业知识不足。其次，跟随实务导师，多参加审计项目，在实际工作中学习提高。另外，也是最重要的，需要自觉自主多渠道多元化学习。
第4篇：万科考察报告
楼盘考察报告 篇2：楼盘考察报告万科
楼盘考察报告——万科中粮本岸
周雨城
万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。
万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。
本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。
本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房
间的功能分区主次分明。
本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。
万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。
当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。
其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。
在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。
当然，一个小区总是为特定的人群所设计的，没有一个产品可以超越这个范围。本岸的设计无论从哪个方面来说，都可以称得上成功。篇3：万科沈阳建筑工业化考察报告
沈阳工业化考察报告
一.考察简介
1.考察时间：2022年8月17日； 2.考察项目：沈阳万科金域蓝湾、沈阳万科春河里项目； 3.考察内容：工业化施工
二.考察项目特点 1.沈阳万科金域蓝湾 此项目工业化施工对象为高层，建筑外檐采取涂料涂刷，室内所有二次结构部位均在一次结构施工时浇筑，虽然成本有些许增加，但从总体来看节约了项目工期、降低空鼓开裂投诉维修费用、提高品牌质量； 沈阳金域蓝湾的工业化形式为外围护与pc板置换式，pc板参与主体结构受力，所以pc板两侧均甩筋后浇，置换式的施工优点是省去外架搭设工期及成本、同时利于pc板成品保护，缺点是以室内为调节基准，pc板室外存在微量错台，因采用涂料外檐可找平。2.沈阳春河里
作为沈阳市工业化观摩项目，进入施工现场给人第一感觉现场文明施工整洁、规整，细节考虑周到（冲车设备是项目自己设计的，相对成品冲车设备成本减半，且效果很好），工人生活区安全设施、生活设施齐全且布置很人性化。
此项目工业化形式有两种：一个是类似金域蓝湾的半工业化形式，另一个则为纯装配式工业化结构。本项目局部现浇结构模板支撑结构形式采取了 定型方钢带钉钢支撑，这种支撑形式优点在于支撑结构均匀稳定，浇筑成活混凝土平整度、垂直度、观感优异。篇4：上海万科新里程住宅产业化项目考察报告
上海万科新里程住宅产业化项目考察报告
根据集团高管领导所的指示：“对万科的住宅产业化要予以跟进、关注”，2022年8月21日----24日，产品管理中心采购、研发等部门的相关人员，对全国第一个住宅产业化实体高层住宅----上海万科新里程的20#、21#楼进行了深入考察，并听取了上海万科副总经理、三林事业部总经理郑康瑞等人的全面介绍。
上海万科新里程项目原为杭州南都的歌雅花园，位于浦东新区三林镇杨高南路、高青路、川杨河以南，规划总建筑面积约33万米2，绿化率50.00％、容积率1.5。建筑形态以小高层为主，房型以90㎡左右的两房和125㎡左右的三房为主。
其中，20#、21#楼为首个以工厂化方式建造的商品住宅，18层，总建筑面积两万多米2。于今年的2月2日下午正式动工，并于7月封顶通过质检验收，目前已经进入精装修阶段。
万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。20#、21#楼的外墙、楼板结构采用完全pc(预制钢筋混凝土结构)的方式，外墙、楼板在工厂生产，梁、柱现场浇注，通过吊装拼接。在施工过程中，20#楼以及21#楼，分别采用了香港以及日本的建造方式，在建筑内部完全采用的是日本的技术。20#楼由香港技术建造的，在工厂建造预制墙面的时候将锚固钢筋也同时建造进去，每一块预制墙面看上去就像长了胡须一样。在将墙面送至现场后固定位置，测量好精确的垂直度后，用预留在墙面内的锚固固定在梁和柱子里面，紧接着就进行直接浇筑混凝土，将墙面的位置固定。
另一幢由日本技术建造的楼，区别就在于固定的方式，在预制墙面送至现场的时候，这幢楼的框架已经建造了3-4层，然后就把预制墙面挂上去，用铆钉固定住，进行浇筑。混凝土抗压，钢筋抗拉，就把梁牢固住了。
两幢楼都采用同层排水，市内管线集合精装修同步进行。
产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。
这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间内的如何分割布局可以自由发挥想象力。楼盘的外墙面所用的是4.5公分的正方形瓷砖，也是在工厂生产外墙同时做上的。
目前上海小高层住宅的建安造价一般为1800元/米2左右，采用pc技术，将增加700元的单价。
但在工期上也能更为迅速，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在标准层只需要需要五天了，并大大减少了楼盘外饰的工程量。工
业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。
整幢楼的外墙体采用了外保温以及内保温，这在整体节能方面有了一定程度的保证。另外，墙体在制造过程中，就已经将窗户的框架在工厂里现浇在一起，运至现场后再配上玻璃，这样一来，就将普通住宅窗框渗水的问题彻底解决，保证了室内持恒的温度，在一定程度上也起到了节能的效果。从以往的楼盘渗水现象来看，渗水的问题无非有这么几种情况，第一，窗户窗框的缝隙。第二，就是混凝土与砖的受热膨胀程度不一致，产生了裂缝，致使产生了渗漏问题。第三，混凝土与砖的沉降程度不一致，产生了裂缝，也就产生了渗漏。20#、21#楼的墙体使用的是工厂预制的钢筋混凝土墙体，没有砖存在，再加上窗框是和墙体同时在工厂浇灌而成的，因而，以上的渗漏问题从理论上来说也就不存在了。
外墙板之间采用企口接缝，并用直径30毫米的空腔橡胶止水条横向、竖向布置。外墙板的相互挤压后，形成密封的一个防水槽，具有一定的伸缩性，也就免受震动的影响。另外，防水空腔让空气中的水汽直接流出，不可能进入到屋内。另外两个防水措施分别是橡胶止水条以及外墙面上被涂上的一层进口胶。
同时浇灌成型带窗框的墙体、内保温以及外保温的运用、全部钢筋混凝土的墙面、以及三道日本技术的防水措施，这些都给这两幢产业化住宅加固了多重保护，节能效果尤为突出。
上海新里程的20#、21#楼上下游产业链包含规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共有50多个核心合作伙伴，涉及各种标准200多个。实际上，早在深圳万科总部1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已参与进来。多年的磨合使得万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统，需要依靠一套多方达成一致的复合标准体系。
万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合最终形成了一个产业化联盟的标准系，从部品制造到材料选择，到安装、施工直至验收的所有环节，都有一套复合标准，这些标准参照国家导向，兼顾市场客户的需求，并高于国家标准。
上海万科董事长刘爱明透露，今年新开工的总建筑面积的35%，全部采用住宅产业化的pc技术；2022年将有60%的新开工项目采用pc技术；到2022年，上海万科的产业化开工面积将达到80万米2，即90%的新开工公寓，通过产业话方式建造。
另据消息，由建设部住宅产业化促进中心牵头的《住宅建筑规范》目前已经编写完毕，很快就要发布了。它是我国第一部以功能和性能要求为基础的强制性标准，该标准突出了住宅建筑的安全、健康、环保、能源和其他资源节约与合理利用的要求。篇5：西安万科城调研报告
西安万科城调研报告
万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、loft等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交 站台，有5条公交，平均2分
钟一班。公交线路可连接地铁 2号线长安南路地铁站及穿越
老城商业中心。规划中的地铁 6号线从项目东侧经过，并规
划在项目地块旁设“大学城北
站”。
目前，万科城主要销售一
期第三标段房源，共3栋楼，分别是
18、19、21号楼，总高分别为32层和11 层，梯户比分别是 1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2022年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2022年交房。
开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2022年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。
项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅
户型面积：一居15㎡-45㎡ 二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡
建筑面积：616800平方米
占地面积：186848平方米
物业公司：万科物业
物业费用：1.5元/ 平米·月
绿化率：36.60% 容积率：3.0；公摊 22% 车位：1:0.5 暖气：地辐热采暖
供水系统：24小时热
水
土地年限：70 装修：装修标准：精装修
卫浴五金：摩恩 万科城一期沙盘展示图之社区西入口 灯光照明：欧普 或同类标准，万科家装方案
配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学； 银行：建设银行、邮政储蓄；
购物：华润万家、盛世商都。
第5篇：三万调研报告
“三万”活动调研报告
红安县机关事务管理办公室
按照县委、县政府《关于在全省开展“万名干部进万村入万户”活动的通知》要求，机关事务办驻二程镇大赵家村“三万”活动工作组，于2月25日进驻大赵家村，开展了送政策、访民情、办实事、促发展”为主题的活动，对全村农户的家庭基本情况、惠农政策落实情况、存在的困难及群众的期盼、建议进行了详细的调查了解。现将调查情况报告如下：
一、指导思想
开展“三万”活动是切实转变机关作风，了解社情民意，做好新时期群众工作的重要举措，也是各级机关干部熟悉农村、了解农民、熟悉民意、密切党群关系的重要举措，以“送政策、访民情、办实事、促发展”为主题，紧紧围绕统筹城乡协调发展，大力开展发展现代化都市农业，加快推进农村新型工业化、城镇化、新农村建设等工作，使机关转作风、干部受锻炼、农民得实惠，不断增强以人为本、执政为民的自觉性和坚定性，进一步加强和改进新形势下群众工作，着力解决脱离群众、脱离实际、违背群众意愿的突出问题，着力提升广大党员干部做群众工作的能力，着力探索构建密切联系群众、加强党风廉政建设、促进农业农村发展的长效机制，不断增强广大党员干部对农民群众的感情，进一步加强和改进新形势下群众工作。
二、主要任务
（一）宣传政策。采取召开村两委会、村民代表大会、村民座谈会、走访农户、资料汇编等方式，积极开展政策宣传。重点宣传党的强农惠农政策及法律法规，做到家喻户晓，努力促进各项农村政策的落实。
（二）走访民情。采取召开座谈会、走访调查、典型调查、问卷调查、深入农户等方式了解村民家庭基本情况、结构、收入来源以及村民对“三农”政策的了解情况，重点了解农村政策落实、民生改善情况、农民群众对党和政府的要求与期盼以及群众急待解决的问题。
（三）兴办实事。一是对各项强农惠农政策落实情况、春耕备耕、畜禽春防等工作进行一次全面督查，对涉及农村基础设施建设、村庄环境政治、民居改造、安全饮水、就医、上学、务工等存在的问题进行细致调查。二是积极为所驻村提出一项发展建议，为农户做一件好事，与一个贫困家庭结成帮扶对子，并形成长期帮扶机制。三是工作组根据新农村建设要求，认真完成新农村建设帮扶工作。
（四）促进发展。一是帮助村制定新农村发展规划。二是帮助村支两委理清发展思路，找准发展路子，发展壮大村级集体经济。三是及时总结和推广农村能人致富门道，鼓励返乡农民工回乡创业，全面推进全民创业工作。
一、基本情况
大赵家村是红安县二程镇中心村，距红安22公里，交通较为便利，现辖11个村民小组，总人口2022人，546户，现有耕地1227亩，共有塘堰38口，面积700余亩,小型水库二座。主要农产品有粮、棉、油和大棚蔬菜，其他以养猪、外出务工为主，水产品养殖、个体工商业、运输业、服务业和各类家庭作坊等为辅助，2022年农村人均纯收入约3200元。
二、大赵家村经济社会发展中存在的困难与问题
（一）村级积累较为薄弱。大赵家村虽然地理位置优越，但资源溃乏，村集体经济经济十分薄弱，集体经济基本无来源途径。加之该村人多事情多开支多，仅有的集体收入还不够办公开支和支付村组干部工资。
（二）基础设施尚需完善。据工作组调查，村民对基础设施的建议和意见居第二位，仅次于民生保障。主要集中在村容村风和农田水利设施建设上，大赵家村是农业大村，近几年虽然争取国家水利项目做了大量工作，但与群众要求还有较大差距，一些沟渠、排灌设施还需进一步完善。
（三）环境保护需加重视。经过调查村民对村容村貌整治认识不足，对新农村建设的错误认识数不胜数。由此导致村民对新农村建设工作不支持不配合，不管三七二十一，垃圾随手乱丢、随处乱倒。在村里我们发现，目前垃圾乱倒的现象较为普遍，有的倒在远离住处的田沟里，有的就倒在房前屋后，集镇上虽然好一点，但垃圾仍然到处可见，加上现代垃圾不容易自然风化，无形中造成了二次污染。
（四）民生保障仍需努力。根据调查情况来看，关于加强社会保障及社会服务的意见和建议占到了28%，足见在民生保障上还有许多工作要做，分析原因，其一还是宣传不够，由于村民自身原因和宣传手段限制，现在基本上一些民生保障政策还是点对点的宣传；二是现有的发展水平与群众在民生保障上的需求还有很大差距。在该村家庭供养负担重的困难户、被病残拖累的困难户、老无助的困难户还占一定比例，需要分类关注与帮助。
（五）农村文化生活单一。相对而言，大赵家村属一个农村文化活动搞得比较好的村，但由于资金、机制方面的原因，总体来看，大多数群众的文化生活比较单一，直接导致了一些不健康的文化的侵蚀，在调查过程中，我们也发现，年青人自强意识、创业意识不强，打牌赌博的风气仍然存在，因此造成的社会不稳定因素也时有发生，需长期予以研究和关注。
（六）村组干部任务繁重。该村有村干部4人，小组干部有11人，党员有62人。但人口多，户数多，干部工作常常顾此失彼。尤其是村干部，不仅要面对全体村民，同时要应对县镇各部门，加上目前塘堰整治、党建、公路建设、发展大棚蔬菜建设等一系列工作需村干部协助，村干部任务十分繁重，检查多、验收多、会议多、接待多让村干部疲于奔忙。
三、几点思考
（一）进一步加强大赵家村基层组织建设。以建好领导班子为重点加强大赵家村基层党组织建设，不断创新与经济社会发展相适应的、务实管用的农村党的基层组织模式，不断推动基层党组织激励、关怀和帮扶机制的形成和完善，不断推动村级集体经济发展壮大，增强农村基层党组织的凝聚力和战斗力。以“五个基本”为抓手，健全规章制度，积极在年轻农民中培养优秀人才作为村两委后备干部，同时在外出务工经商的年轻能人中培养入党积极分子，加大培养发展力度，坚持成熟一个发展一个。通过培养吸收年轻人才，以增强村两委班子的潜力和党员队伍的活力，为农民、农村发展致富带好头。
（二）要进一步加快基础设施建设。抓住扶贫点和结对共建机会，要借“三万”活动的东风，继续采取得力措施，对未纳入整修范围的水利设施进行维修，建立管护长效机制，加强日常管护，确保水利设施的最大利用率。继续争取项目，逐步改造现有沟渠、塘堰、水库等，提高水利设施灌溉利用水平，确保水利在农村经济社会发展中发挥重要作用。进一步加强道路、电力和通讯等基础设施建设，建立健全完善的基础设施管理机制，稳步推进农业农村发展。大力实施农村安全饮水工程，解决村民安全饮水问题；完善大棚蔬菜设施建设，实现蔬菜种植高产高效；拓宽农产品销售渠道，提高农民种粮积极性。
（三）要高度重视环保问题。基于村一级经济积累较为薄弱的现状，建议将农村垃圾处理工作纳入政府工作范围，采取村收、镇转、集中处理的办法予以解决；同时要高度重视新办企业的污水排放问题，严把项目审核关、污水处理与排放关，确保农村环境不被破坏。
（四）要全面落实各项惠农政策。一是要加大宣传力度。充分利用多种手段，大力宣传各项惠农政策，使群众对各项政策家喻户晓。二是要加大监督力度，切实落实粮食直补、农资综合直补、两种补贴、农机具购置补贴、生产资料价格补贴等农业补贴政策。切实落实农村义务教育“两免一补”、新型农村合作医疗、农村最低生活保障等惠农政策，严格实行“一卡通”，确保各项惠农政策资金及时足额兑现到农民手中。增加农村低保覆盖面，充分体现党和政府对困难户的关心。对纳入低保对象实行县、镇、村“三榜公示”制度，严格做到“六公开”。
（五）要不断丰富农村文化生活。农村文化生活单一，是直接导致农村社会不稳定的重要因素，要按照社会主义新农村建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体要求，要扎实开展群众性精神文明创建活动，加快提升大赵家村社会文明程度。开展群众性爱国卫生运动，实施清洁工程，推动村庄美化、环境净化。大力加强科普工作，开展民主法制宣传教育，深入推进平安村建设，依法查处封建迷信、黄赌毒、非法宗教等活动，切实维护社会稳定。
（六）要切实为农村干部减负。大赵家村是大村，人口多，管理地域大，流动人员广，给村干部管理带来了很大难度和压力；同时上头千根线，下面一根针，大量事务性的检查、验收、档案资料占据了村干部大部分精力，村干部往往疲于应付，建议上级各部门要切实为村级减负，从生活上、思想上、工作上多关心村组干部，积极为村组干部创造一个想干事、能干事、多干事的好环境。同时加大村干部后备干部队伍建设，积极为村组干部队伍输送新鲜血液，为年轻干部的发展创造良好的环境。
第6篇：三万调研报告
改作风 提服务措施探讨
现代办
目前烟叶生产形势由前几年的扩大产能转变为稳产量、提质量，所谓一把钥匙开一把锁，生产环境的变化也意味着我们服务措施的变化，如果还是一味抱着老思想、老手段来开展工作，必将造成服务水平降低，工作措施不得力的结果。因此，我部门根据省市局关于三万行活动的要求及《关于开展2022年“知音•三万行”活动第二次集中进店入户走访工作的通知》的安排，以“改进作风的重点是什么？优化服务的关键是什么？”为主题，组织部门职工开展大讨论活动，结合岗位思考、谋划、实践行业“三大课题”，进一步强化服务意识，提高思想认识。并在近期工作中，结合相关工作，扩大范围，对部门职工联系户烟农及其他烟农开展走访，征集服务意见，以期改进服务水平。
一、部门工作现状
从总体上讲，近两年部门在基础设施建设上取得了不少成果，一是基础设施投入多，201*年至目前共投入资金****万元，建设机井**座，官网***米，机耕路***米，烤房***处***座，其中烘烤工场**处***座，20座机以上连体烤房**处**座，育苗工场***座，购置农机***台；二是科研项目开展多，近两年每年开展科技示范园建设、黄冈名晒烟栽培及
配套技术示范、提高烟叶燃烧性及品质研究等项目10余项，推广双行凹形垄、小苗移栽等技术多项；三是合作社建设发展快，近几年合作社的建设发展进入快车道，工作受到国家局、省局的肯定，合作社专业化服务水平提升，财务状况好转。
二、新形势下部门服务工作的转变
1、基础设施建设重点的转变。
由于前几年基地单元建设的开展，多数基础设施已经建设到位，目前烟叶生产面临提质控量的背景，因此基础设施建设上烤房、大棚等设施已经能够满足生产需要，基础设施的建设重点转为了土地整理、专用机械设备的购置上来。
2、技术推广水平的提高。
由于目前对烟叶品质提升的需要，烟叶生产技术水平也需要提升，因此，对于一些生产技术需要进行提升，原来不足的生产技术需要摒弃，不适用烟叶处理等新的技术需要得以应用，因此对于技术水平的要求更高。
3、专业化服务需求的提高。
由于目前烟农队伍的转变，烟叶生产规模的转变，烟叶生产技术设施的提升，标准化需求的增加，造成了烟农对于机耕、烘烤、分级等专业化服务需求的增加，也愈发对部门合作社建设的标准提出了更高要求。
三、为烟农服务的突出问题
根据活动开展以来对于烟农的走访调查的结果分析，烟农对于目前我部门的工作作风满意，服务满意，但还是由于政策、程序性等问题及客观条件，还有几点做的不到位的地方，需要在下一步工作中予以改进。
1、基础设施管护不足。基础设施建设后面临产权移交的问题，有的农户种烟为租地种植，种烟农户认为基础设施不是建在自己的地上，种烟后用了，就没有管了，第二年种烟的人就用不成了，调查中，农户经常反应是我们部门没有将基础设施管护好，一些机井及管网不能使用，维护不到位，烤房的卫生管理不到位等。
2、基础设施选址不匀。在烟农走访中，熊集、吴店的部分烟农反应基础设施不足，部分种烟村没有配备基础设施，前几年的基础设施大部分规划在七方、琚湾两个乡镇，这个问题客观存在，与前几年开展的基地单元建设规划在七方相关。
3、技术推广不到位。有部分大户反应今年的双行凹形垄及小苗移栽的效果一般，通过田间的调查及我们部门员工参与田间劳动时发现的确有这一现象，由于种植大户请工操作，铺的双行垄覆膜压土不严，密封不严，灌溉行中杂草丛生，覆双膜后没有起到效果，有的大户小苗移栽时挖窝不到位，挖的窝较浅，移栽质量不到位。这是我们部门对于技术推广的把握不到位，好的技术没有发挥应有的效果，出力不
讨好。
4、专业化服务人手不足。烟农及合作社人员反应，目前合作社的服务队员不足，有时候有设备，但没有人员操作，有的烟农需要移栽、覆膜服务，但是合作社现在没有开展，有的烟农等着犁地，但是合作社的人员有限，一直忙不过来，等到给这户农户犁地起垄时差点误了农时。
四、工作作风改进措施
1、加强基础设施管护。
针对基础设施目前没有管理好的问题，在下一步的工作中首先是做好宣传，对村委会及烟农做好宣传，培养“谁受益、谁管护”的意识，做好与村委会的衔接工作；然后是多方争取管护资金，争取政策，从烟办，税返中争取资金；最后用好资金，发挥合作社职能，以合作社为主体，做好部分基础设施的管护。
2、加强基础设施的规划。
在开展基础设施建设项目时，多进村现场查看，对于村里基础设施等情况开展摸查，将机井、官网等基础设施真正安排到需要的地方；在基础设施规划的过程中，多对清潭、熊集等片区予以考虑，在购置80
4、854等大型拖拉机或农机具的时候，也适当考虑504等中型的机械，让清潭、熊集等坡地也能使用，增加机械的适用范围，设施规划做到均匀，建后充分发挥作用。
3、加强技术推广。
针对先进技术推广不到位的情况，加强技术的标准化培训，除技术员进行培训以外，还对种烟大户也进行培训呢，让烟农能切实感受到新技术的操作要领，充分掌握技术，防止技术变形。
4、加强人员组织。
在合作社的专业化服务中，加强人员的组织，建立稳定技术服务队伍，针对烟农的需求增加移栽、运输等服务环节，充分利用合作社的农机，做到合作社及烟农双受益。
形式变了不可怕，我们的服务做得不到位也不可怕，可怕的是我们没能认识，没能改变，只要我们每一名党员干部都从思想上行动上正确对待，用高度的责任感，充分认识到我们的不足，对烟农反应的问题高度重视，长抓不懈，以烟农的满意为标准，不断改进工作作风，落实配套措施，努力做好新形势下的部门工作，定会取得满意成果。
第7篇：三万 调研报告
“万名干部进万村挖万塘”活动民情调研报告 九真镇第八工作组食药组
我市“万名干部进万村入万户”活动开展以来，市食药局党组领导高度重视。市委市政府“三万活动”动员大会召开后，市食药组就马上成立专班深入九真镇周场、中万、四合三村，了解三村基本情况，并就工作组如何进村工作作了安排部署。工作队进村入户两个多月来，根据该村实际情况，走村串户，深入田间农舍，宣传党的“强农惠农”政策，和广大农民群众真心交朋友、敞怀谈心事，了解了广大村民的“所思、所忧、所盼”，获取了大量的第一手资料，收集了村民很多的意见和建议。目前，“三万活动”的入户调查、走访已告一段落。现将走访调查情况报告如下：
一、经济社会发展基本情况
近年来，随着中央、省、市、县、乡各级党委、政府的各项支农惠农政策的出台和贯彻落实，九真镇周场、四合、中万三村在经济结构调整、基础设施建设、农民增收等方面有了较大的改善，在物质文明、精神文明和政治文明建设等方面也取得了一定的成效，促进了本村经济和各项社会事业的发展。
（一）农业生产情况。
三村主要情况分述如下：周场村全村农田2425亩，有村民小组17个，村人口数2280人。村民以种植与外出打工为主，无养殖产业，发展比较滞后。2022年，村集体经济总收入1万多元，年末农民农田人均纯收入约为2400元，家庭收入来源主要靠各户劳动力外出打工养家，农田只有留守的老人在家照看孙子读书，种植粮田糊口，农田收入在全镇35个行政村中处于低水平，加上各户外出打工收入户均15000元，属于中上水平。中万村全村农田1620亩，有村民小组8个，村人口数1150人。村民以种植、养殖与外出打工为业，该村有养殖户6户。2022年，村集体经济总收入1.5 万元，年末农民人均收入5100元，在全镇行政村中处于中水平。四合村农田1971亩，村民小组12个，村人口数1646人。2022年村集体经济总收入1元，村民收入与中万村不相上下，处于全镇居中水平。
（二）有关农村政策的落实情况。各项支农惠农政策得到进一步落实，全村的社会公共基础设施建设得到进一步发展。周场村享受农村低保 28户，享受低保52人。困难户基本上得到救助，新农村合作医疗保险参合人数2234人，参合率98%；中万村享受农村低保21户，享受低保34人。困难户基本上得到救助，新农村合作医疗保险参合人数1121人，参合率 97.5%。四合村享受农村低保32户，享受低保35人。困难户基本上得到救助，新农村合作医疗保险参合人数1588人，参合率 96.5%；三村共有小学1所（周场小学），适龄儿童入学率 100%，农村义务教育基本普及，“三免一补”政策已落实到位；农村税费综合改革以及相关惠农政策、措施，也逐步得到落实。
（三）农村基层组织建设情况。三村“两委”班子成员各村为四名成员，大家都在各村支部书记带领下，职责明确、分工合作、分工不分家。大家心往一处想，劲往一处使，努力为改善村民现状惮思竭虑谋发展。每年召开党员大会3 次;实行村务公开、财务公开、政务公开，坚持民主决策、民主管理、民主监督，加强党群、干群关系，努力调动村民的参与政务、事务的积极性。
二、存在的主要困难和问题
（一）农村基础设施建设
总体上存在资金投入不足。主要体现在以下几方面：
1、乡村公路等级差。虽然农村的公路通达率很高，但存在公路等级低，路面窄,且由于地处丘陵，公路漫长曲折，高低起伏，晴通雪阻现象非常突出。这在一定程度上影响了村民的生产、生活和物资运输，增加了生产、生活成本。
2、水利设施落后，水利设施薄弱。村水利工程大部分是
五、六十年代修建的，主体工程设计标准低，现有的大部分已超过规定使用年限，抗灾减灾能力低；全村农田有效灌溉面积低，特别是蓄水能力弱和排灌设施建设不完善，有的田块区域仍然处于靠天吃饭的状态，极大地影响了农业综合生产能力的提高。周场村有一条连接刘下站湖面的引水渠，因资金缺乏等原因，年久荒废，需从新修整，导致部分农田灌溉困难。四合村和中万村堰塘水渠开发利用不充分，还没有发挥应有的作用，且水塘、水沟修建数量较少，也不能充分满足村民的农业生产灌溉需要。
3、社会事业基础设施建设任务重。农村文化设施、公益事业建设少，没有图书室、可供老年人文化娱乐的场所设施以及体育活动场地等，远远满足不了广大农民的业余文化生活需求；小学现有校舍建筑中的教学、生活设施落后，缺少图书室及体育用品；基本卫生资源有限，从业人员素质技能不高，难开展好服务工作。另外，由于农村政策宣传方式有限且通讯设施入户率和网络化程度极低，致使村民对市场了解和信息的掌握不及时；消防基础差，无污水垃圾处理设施等。
（二）人员经济情况
1、农民致富难。相当一部分村民由于缺乏资金和没有技术特长，只能是望富兴叹。
2、农民文化素质较低，思想观念落后。由于地域和经济等方面的差异，农民的科技意识、环保意识、竞争意识薄弱，预测市场能力等都较低，且思想观念还比较落后，普遍存 在 “小富即安、小进则满”心理。这些现状在某些方面制约着村级经济发展的活力。
3、农民收入低，产业化水平不高，增收渠道窄。当前，全村仍面临着缺乏产业支撑，农业产业结构、农村经济结构矛盾突出，农产品价格偏低，农民增收项目不多，农民增收难等诸多困难和问题。其中棉花产业化程度不高，没有形成优势市场竞争力，渔业养殖才刚刚起步。
4、部分农户因病致穷，生活困难。在调查中发现，病、残是导致困难户贫困的主要原因，生病无钱医治的困难户在三个村有一部分。虽然农民享受到了“新农合医疗”等医疗待遇，在很大程度上降低了看病治病的负担，但是有的农民遇到病情稍重一点，由于医疗费用高昂，一般农民家庭无法承担，贫困家庭更是承受不起。农民收入本来就不高，家庭成员中如果有人生了重病，就会造成正常的农民家庭逐步贫困，令贫困的家庭雪上加霜。另外家庭成员中有残疾人丧失劳动能力，没有经济来源，也是导致家庭贫困的原因之一。
5、新农村建设，存在“重建设、轻管理”的现象。近年来，根据各级党委政府的各项支农、惠农政策的落实，以及按新农村建设的要求，部分村民小组已经进行了一定的基础设施建设，但“重建设、轻管理”成了一大弊病。新建成项目和原有集体资产的日常的管理维护不到位。对这些资产，村组没有制定一套有效的管理维护制度。集体资产存在随着时间的推移不仅不能保值增值，反而存在严重的减值和流失的隐患。部分村民对建成的设施保护意识薄弱，特别是在村组公房苗木、乡村道路、水利设施等公共基础设施的管理维护上意识淡薄、甚至搞破坏。
（三）农民外出务工的情况
1、就业的组织化程度低，具有较大的盲目性。调查显示，通过社会机构组织劳务输出就业的人员只占2%，还有98%的民工是通过亲友介绍或自发外出的。他们的外出具有较大的盲目性，有的是徒劳返乡，有的滞留城市，有的被非法中介和虚假信息诱骗，人身和经济权益受到很大的伤害。
2、农民进城就业的职业培训薄弱，制约了农民进城就业能力的提高。目前，农民进城就业的能力普遍偏低，职业培训投入严重不足；虽然农业、劳动、教育、工会等部门都在开展农民职工培训工作，但缺乏统一计划和协调管理，培训资源没有得到综合利用；培训内容针对性、实效性不高，主观性培训较多，技能性和“订单式” 培训较少；培训师资和培训教材不能适应就业市场的需要。
3、合法权益没有得到有效保护。主要表现在两个方面：一是很多民工未签劳动合同，农民工合法权益保护缺乏基础。二是农民工基本上没有定量和固定的劳动时间。
三、解决问题的几点思考
（一）、加快观念转变，增强农民加快增收意识。通过宣传让农民清楚认识到当前农村发展正面临城市支持乡村、工业反哺农业的大好时期；让农民深刻体会到各项惠农政策的全面落实，从上到下重视和支持三农工作；让农民全面了解今后农村面临的新一轮改革趋势和发展方向。通过宣传让农民强化市场意识，明确市场导向和市场化运作对农户经营的重要性，提高农民对市场变化的应对能力。
（二）、加快基础设施建设。抓住国家加强农村基础设施建设的历史机遇，加快民爱村水利、道路、农田等建设步伐；配合新农村建设，不断改善农民生活环境；大力实施农村塘堰整治工程，解决村民引水灌溉问题。
（三）、要抓特色产业的发展和培育，着力调整农业结构，大力发展农业产业化经营。要加大产业化进程步伐，推广高产、优质稻、棉种植，和高经济作物种植，利用自然地理优势，可发展一切增收作物产业。同时积极发展养殖业，培养养猪、养鸡、养牛等大户。坚持“围绕增收调整产业结构”的思路，正确引导农民按照市场需求，对当地具有比较优势的产业进行扶持、培育，并发展好现有的优势产业，在做好产业结构调整的同时，要注意确保粮食产量稳定、确保畜禽养殖安全。
（四）、在抓好特色农业产业的同时，努力发展非农产业，致力市场开拓，从发展多种经营上下工夫，增加农民收入。采取有力措施，制定扶持政策，大力推进全民创业，引导广大村民发展以农副产品加工为主的二、三产业。要把研究市场、开拓市场、占领市场放在村级工作首位。市场需要什么，我们就引导村民生产什么。充分利用农村赶场、赶集的机会，了解市场动态，作出生产经营规划，做到心中有数。要有意识地引导群众发展特色农业，开发特色产品。在商品经济大潮中，农民不能仅靠农业日出而作，日落而息，要在搞好农业的同时，大力发展多种经营，广开就业门路，积极引导村民进入流通领域，培养村民营销组织和营销 大户。
（五）、加大对农民的培训力度，提高他们的自身素质，壮大劳务经济。按照“培训-就业-维权”三位一体的模式，加强对农民的就业观念教育，切实提高农民的就业技能，走出一条培训农民、转移农民、减少农民、富裕农民的路子。大力实施“阳光工程”等培训项目，努力实现培训人数最大化、培训效果最优化，提高农村富余劳动力素质。
（六）、加强组织领导。当前，我们要把精力放在抓“三农”、促增收上。特别是涉农部门和产业发展，牵头单位要充分发挥组织协调综合服务职能，加大对对口村的支持和帮扶力度。迎合农民进入市场组织化程度，促进农产品营销；健全村信息网络，积极推进电子农务，为农民增收提供快捷有效的动态信息服务。
总体而言，周场、中万、四合村的经济社会发展将是一个长期性、持久性的过程，是一项系统的工程，绝不可能一蹴而就，需要我们长期努力。我们要以科学发展观为指导，因地制宜，实事求是，从解决农民最关注、要求最迫切、受益最直接的实际问题入手，以增加农民收入、发展产业支撑和改善生产环境为突破口，充分调动农民群众广泛参与的积极性，调动全社会共同参与支持的积极性。我相信，在当地干部群众共同努力下，在当地党委政府支持下，这三村农民生活会更加宽裕，村容村貌更加整洁，居住和生活环境更加优美，农村社会将更加和谐。
二○一二年一月十日
万科物业调研报告
万科岗位职责
万科发言稿
万科规章制度
万科 工作总结
