合同法律论文
担保是随着商品经济的发展而产生的一项重要民事法律制度，随着商品货币经济的产生而产生，商品经济的发展而发展。从古罗马法以来，合同担保制度始终受到充分的重视，并得到不断的发展和完善，大陆法系国家如法、德、日等国的民法典都对担保制度作了明确的规定，但他们不是对担保予以统一、独立的规定，而是把抵押权、质权、留置权等物的担保作为担保物权统一规定在物权法中[①]。按照民法理论通说，担保是指在经济金融活动中，债权人为了降低违约风险，减少资金损失，由债务人或第三人提供履约保证或者承担责任的行为。近年来，由于许多银行贷款有借无还的问题长期没有很好解决，银行等金融部门为了减少信贷风险，越来越多地采用抵押贷款的方式，许多企业为了商品交易安全，也采取了多种担保方式，设定担保制度无疑有助于促进资金融通和商品流通，保障债权的实现和发展社会主义市场经济。但是由于市场经济制度的不健全，社会诚信制度的缺失以及当事人法律意识的淡薄，导致担保合同存在无效的情形，从而增加了债权人的法律风险，因此有必要分析担保合同可能存在的法律风险，并提出相应的预防措施，从而增加当事人预防风险的能力。
一、我国担保合同风险的概念
担保合同是指为了促使债务人履行债务，确保债权人的债权得以实现，而在债权人与债务人之间，或在债权人、债务人与第三人之间协商一致形成的，当债务人不履行或无法履行债务时，以一定方式保证债权人债权得以实现的协议。债权人与债务人或其它第三人签订担保合同后，当债务人由于各种原因而违反合同时，债权人可以通过执行担保来确保债权的安全性。
担保合同出了具备一般合同的特征之外，其典型的特征在于担保合同具有从属性。担保合同的从属性是指担保合同的成立和存在须以一定的债权关系为前提，它是一种从属于主债权关系的法律关系，不能脱离于一般的主债权而单独存在。我国《担保法》第5条明确规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”具体而言，担保合同的成立应以主债权的发生和存在为前提，不能脱离债权债务关系而独立成立，即使为将来之范围和内容不十分确定的债权提供的担保，如最高额抵押，也不能脱离相应的债权关系。担保合同因主债权的消灭而解除，随主债权的转移而转移，债权人不能将担保合同与主债权分离转让给不同的受让人。
(二)担保合同的种类
我国《担保法》第2条规定“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保，本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”由此可以得出担保有五种形式，即保证、抵押、质押、留置和定金。
我国市场经济发展固然取得了诸多成绩，但其中暴露出的诚信危机也日益引起广泛关注，在拖欠危机条件下签订担保合同因市场关系发展具有越来越大的意义担保作为一种责任保障方法，强调担保人应对债务人对债仅人全部或部分地不履行责任承担责任，但是由于事物发展的不确定性导致市场是存在风险的，担保合同在实践中也遭遇到诸多法律风险，如全国人大常委会法制工作委员会顾昂然主任曾在“关于《中华人民共和国担保法(草案)》的说明”中明确指出当前担保中存在四个方面的问题：一是担保的主体资格不够明确，有些不能担保或者没有条件担保的单位和个人进行担保;二是哪些财产可以作为抵押物不够清楚，有的以无权处分或者权属有争议的财产作为抵押物;三是需要明确当事人在担保中的权利义务;四是担保的程序不够健全。根据我国《担保法》的规定以及担保合同在司法实践中操作中发现的问题，笔者以为担保合同常见的法律风险主要有以下几个方面。
(一)从担保合同主体资格角度，担保主体并不具有相应的资质。
我国《担保法》明确要求保证人必须具有代为清偿债务能力。如果担保主体不具有相应的担保资质，直接导致担保合同无效，无疑增加了债权人的风险。具体而言，担保主体不具有担保资质主要有：1、无民事行为能力人和限制民事行为能力人。2、法律禁止担保的机构和单位。如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体、中国人民银行不得为保证人，国家机关不得作为保证人，除非经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷，未经法人书面授权企业法人的分支机构也不得作为保证人。[②]另外我国《公司法》第16条规定“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事
会或者股东会、股东大会决议;公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”。第149条规定“董事、高级管理人员不得有下列行为：(三)违反公司章程的规定，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保”。因此，公司为他人提供担保必须符合《公司法》规的条件，董事、高级管理人员必须经股东会、股东大会或者董事会同意方可一公司财产为他人提供担保。
(二)从担保的种类来看，债权人选择的担保合同形式不当。
根据法律规定，当事人在为合法的债权提供担保时，只能提供保证、抵押、质押、留置和定金这五种担保，而不能创设新的担保形式，由于这五种担保形式所产生的法律效果不尽相同。因此在债权人选择不同的担保形式对其债权的保障方式也不同，如保证主要是基于保证人的信任，质押一般要转移物的占有等。对同一担保形式，债权人也应及时履行相关的法律手续，否则也易增加债权的风险。如根据我国《物权法》规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应当进行登记，此时抵押合同方生效。否则根据第199条规定“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”，有可能影响债权人债权的实现。
(三)从担保的标的角度，担保合同指向的对象不符合法律规定。
一方面，担保合同指向的对象主要是指作为担保的财产，我国法律明确规定了哪些财产禁止作为担保合同的对象，以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效，如果担保合同指向的对象不符合有关法律的规定，无疑使得担保合同处于无效，无法实现对债权人债权的保障功能，如我国《物权法》第184条规定“下列财产不得抵押：1、土地所有权;2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;4、所有权、使用权不明或者有争议的财产;5、依法被查封、扣押、监管的财产;6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如果以上述财产作为抵押担保合同的标的，则该合同无效。另一方面，固然一项价值较大的财产可以按次序分别设立不同的债务担保，但法律规定设立抵押权的价值不能超过抵押财产自身的价值。部分债务人将价值较大的财产多次进行抵押，在财产上先后设立多个抵押权，并对有关情况进行隐瞒，致使债权人抵押权落空。
(四)从担保合同意图角度，债务人出于欺诈签订合同。
有的主体利用担保合同的漏洞，并没有真实的签订、履行合同的意思表示，采取各种欺诈的手段签订担保合同，骗取债权人钱财。具体而言，有定金欺诈，此种欺诈一般发生在加工承揽合同，而且往往发生在承揽方对业务的急切需求的情况下，欺诈行为人往往利用对方当事人急于签约的迫切心理，诱使对方当事人预先提供一定的货币作为“定金”，然后再寻找几条理由或利用已在合同文本中及其他方面设置的障碍造成承揽方违约的事实表象，迫使其接受“定金”的惩罚后果。有的甚至利用定金进行纯粹的诈骗，收取定金本就没有履约的意思和行动，在获得定金后就逃之夭夭。再如保证欺诈，一般而言，企业进行融资、借贷，金融机构均要求目前所谓经济运转良好的几家企业提供担保，以保证自己利益，但这些经济运转较好的企业在向银行等部门借贷时，则又相互提供担保，形成担保连环链，这条链让企业同生共死，最终金融部门的利益都得不到保障。有的欺诈人同时拥有两个名称，相互担保、蒙蔽对方，一旦不能履行合同，对方也无能为力[③]。
(五)从担保期限来看，担保权人未能及时的行使权利。
我国《物权法》第202条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”《担保法》第26条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。由此我国担保法规定或当事人约定的担保期间，其性质属于除斥期间，除斥期间是指法律预定某种权利于存续期间届满当然消灭的期间，其为不变期间，不同任何事由而中止、中断或延长，因此法律规定或合同约定的担保期间届满，债权人要求担保人承担担保责任的实体权利归于消灭，因而出现担保人免除担保责任风险[④]。
三、防范我国担保合同风险的对策
当然，造成担保合同存在风险的原因是多方面的，既有担保合同自身的缺陷，也有整个社会制度的不足如诚信等道德规范的缺失，本文着重从担保合同自身论述担保合同风险的防范。虽然我国《物权法》、《担保法》及《最高法院适用<担保法>若干问题的解释》对担保这一民事法律制度规定比较具体而和详细，但因现实生活的复杂性、法律的滞后性以及法律漏洞，担保合同存在风险是难以避免的，这需要进一步完善相关法律制度，弱化担保合同的可能带来的风险。担保合同的成立需要具备的要件有担保人须具备主体资格、当事人意思表示真实、用以担保的财产合法等要件，因此，担保合同的风险防范应当从担保合同的要件出发，首要的是确保担保合同的有效性。
(一)严格审查担保合同当事人主体资格。
担保作为一种民事行为，担保人必须是具有民事权利能力和民事行为能力的法人、其他组织或者公民。因此，在签订担保合同时，要认真审查当事人的主体资格，以防合同无效。如果签订合同的当事人为企业法人的，应审查其有无工商部门颁发的《营业执照》，取得《营业执照》的，进一步审查对方的经营范围和经营方式，同时，审查对方的履约能力，如生产设备、厂房建设以及技术人员等，查明签约人是否是法人，是法人的应有单位出具法定代表人身份证明，如不是法定代表人的，应提供法定代表人签发的授权委托书;如果是公民个人的，应提交本人有效的身份证及复印件以及婚姻状况、单位开具的工资情况证明等材料。
(二)认真考察担保合同指向对象的真实性、合法性。
作为担保财产必须具备两个条件，一是担保人对该财产具有处分权。二是法律允许该财产作为担保物，担保人以自己不具备处分权或法律禁止作为担保物的时产提供担保 的，该担保无效[⑤]。为了确保担保权的权利得以实现，担保财产应当符合合法性、真实性的原则。一方面，担保物合法性主要进行下面的考察，担保财产应当可以进入民事流转程序而又不违反法律禁止性规定，如担保物是否为法律禁止流通物，是否为根本不能变卖的物品，担保人是否拥有担保物的所有权。同时，担保财产应是法律上没有缺陷，真正为担保人所控制及占有的财产，担保财产没有其它法律负担，在此之前没有设置过担保，担保的价值没有超过担保财产自身的价值，担保财产没有设置多重担保。另一方面，充分考虑担保财产变卖的能力，即使合法的财产其变现能力也会因各种原因降低，从而使债权人的利益受到损失，另外应充分考虑到担保财产不能变现的可能性，以免出现权利人无力接受该项财产又无法变卖的情况[⑥]。担保合同应当及时履行法律规定的手续，如法律规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，此时应当按照法律规定及时进行相关权利的登记，从而保障债权人的权利。
(三)仔细设置担保合同条款。
担保合同的条款内容直接影响到担保权人权利的维护，担保合同的条款应当明确、具体，担保的范围应当明确、担保的方式合理如保证中选择一般保证还是连带保证、担保合同的起止时间应当具体等等。另外，有的学者针对我国《担保法》规定的条款设计的不足，提出增设“陈述与保证条款、对价条款、延续性担保条款、借贷合同可变更、修改条款、立即追索权条款、无条件担保条款、代位求偿权条款、第一债务人条款等[⑦]”。以延续性担保条款为例，延续性担保条款要求担保人对借款人在整个借款期限中的借款总额提供担保，这有利于保护透支借款和连续借款的贷款人利益，在透支借款中，贷款人通过向借款人往来帐户透支提供贷款，延续性担保使担保人对借款人帐户中汇总的借方余额承担偿付责任;在连续借款中，贷款人在约定期限内向借款人提供数额不等的几笔借款，可以根据延续性担保以一份担保合同要求担保人对几笔借款承担总责任，这一条款增加了担保合同的稳定性，避免了借贷合同变化给担保合同带来的影响，无疑更有利于保护担保权人的利益。
(四)通过公证制度强化担保合同的效力。
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证的目的是当事人使特定事项的真实性、合法性得到国家法律的证明，以得到法律保护。就担保合同而言，可以将担保合同进行公证，从而使得担保合同具备法律规定的要件，如有的学者指出“在银行抵押担保合同中，公证能起到监督抵押当事人实施的抵押担保行为符合法律规定，即通过公证能确保抵押担保行为的有效性，确保低押人设定抵押权的意思表示真实，同时通过公证能制止违法行为，特别是防止社会上，以骗取国家信贷为目的的欺诈抵押行为，从而避免信贷风险，所以抵押担保合同公证是十分必要的”。[⑧]
(五)强化担保物的保险制度，分散风险损失。
随着我国经济的不断快速发展，保险尤其是财产保险在人们的生活当中所起的作用越来越大，财产保险有利于人们安定的生活，有助于企业受损后及时恢复经营活动，有利于企业加强经济核算，促使企业加强风险管理，提高个人与企业的信用。因此，保险的重要功能之一就是分散当事人的风险，可以将保险制度运用到担保合同中，当担保合同有效成立后，担保企业可以要求债务人对担保合同所涉及的财物再次向保险公司投保，从而达到分散并转移风险的目的，即使发生风险可能导致担保物损毁灭失，也可以通过保险理赔减少企业的风险。
(六)强化对担保财产管理，减少风险损失。
按照担保合同类型，抵押担保合同签订后，仍由债务人占有该物，而质押合同签订后，需将财产或权利转由债权人占有，因此，关于占有物的保管因主体的不同要求也不尽相同。在担保权人与担保人担保合同签订后，作为债权人，应注意对担保物品的监督管理。一是质押的无形财产，主要指有价证券应由债权人保管。二是对有形财产抵押的保管要由双方签订合同，由债务人按要求保管，其财产权属证明归债权人保管，抵押权人可以对抵押物品进行监督管理。一但主债权有风险发生的可能性，能尽早采取补救措施，依法，通过法院向社会公开转让，拍卖抵押、质押财产用于偿还欠款，消除债权的风险隐患[⑨]。
五、结语
合同的担保通过合同双方当事人约定或直接依据法律规定，对特定的人或物设定权利，确保债权人能够获得赔偿而不致于因为债务人违约时经济状况的好坏影响债权人的权利，是促使债务人合同履行、保障债权实现的法律手段，在维护市场经济秩序、繁荣市场经济中发挥着重要的作用。市场经济的复杂性凸显了担保合同的不足，因此只有通过加强维护担保合同的效力和通过建立整个社会诚信体制，才有可能从本质上减少担保合同的风险。
[①]贾登勋：“合同担保实践及其理论完善的法律思考”，载《甘肃政法学院学报》1996年第2期。
[②]参见彭礼坤：“担保合同无效的原因分析”，载《商场现代化》20__年9月。
[③]参见卢尚纯：“警惕：担保合同的陷阱——企业担保合同欺诈剖析”，载《沿海企业与科技》1997年第3期。
[④]邵金水：“担保合同的风险分析”，载《金融与经济》20__年第8期。
[⑤]李毅：“无效担保合同的确认与处理”，载《法律适用》1996年第5期。
[⑥]参见韩旭：“担保合同常见法律风险及其防范”，载《经济导刊》20__年第3期。
[⑦]参见沈伟：“担保合同中维护债权人利益的条文设计”，载《律师世界》1999年第11期。
合同法律论文篇2
保险是人们防范风险最重要的手段，但由于我国保险业发展的时间短、不规范，保险合同的纠纷越来越多。加之我国保险立法不完善的原因，纠纷产生后的化解难度较大，为了妥善处理这类纠纷，本文就在审判实务过程中遇到的有关保险合同的问题作一下法律上的探讨。 (一)保险合同的效力 保险合同与合同法规定的一样，“生效”与“成立”是两个不同的概念。保险合同的成立，是指合同当事人就保险合同的主要条款达成一致协议;保险合同的生效，指合同条款对当事人双方已发生法律上的效力，要求当事人双方恪守合同，全面履行合同规定的义务。①根据合同法的原理，保险合同的成立与生效的关系有两种：一是合同一经成立即生效，双方便开始享有权利，承担义务;二是合同成立后不立即生效，而是等到合同生效的附条件成立或附期限到达后才生效。根据《中华人民共和国民法通则》第55条，《中华人民共和国合同法》第9条的规定，保险合同若要有效订立，最首要的条件就是当事人必须具备相应的缔约能力，并在保险合同内容不违背法律和社会公共利益的基础上意思表示真实。 签订保险合同大致包括以下几个过程：(1)投保人的申请，填写保险单;(2)投保人与保险人确定保险条款，并说明支付保险费的方法;(3)保险人审查投保单，决定接受投保后即在投保单上签章;(4)保险人出具保险单。那么，在此过程中出现的保险单、交纳保费等行为与保险合同的有效订立是什么关系? 1、保险单与保险合同效力之间的关系 《保险法》第12条规定，“保险人应当及时向投保人签发保险单或其他保险凭证，并在保险单或其他保险凭证中载明当事人双方约定的合同内容”。目前对保险单的签发问题，大体有肯定说和否定说两种主张：肯定说认为保险单是合同成立的必要条件;否定说认为投保人与保险人就合同条款达成协议后合同成立，保险单只是合同成立的证明文件。②实务上，这一问题往往涉及到保险单签发之前的保险事故发生，是否要由保险人承担责任的问题。从法律上讲，保险单并非保险合同本身，而是保险合同成立的证明或称书目凭证。从前文分析可知，保险合同当事人通过要约和承诺的过程就某项保险业务达成协议以后，就意味着保险合同已经成立，至于保险单是否签发，则不影响保险合同的成立，除非双方当事人约定以签发保险单作为保险人承诺的唯一形式。我国合同法第44条也规定，“ 依法成立的合同，自成立时生效”。而且，保险单签发是由保险人控制主动权，若以保险单签发作为合同成立要件，势必加重投保人的劣势地位，难以发挥保险的经济保障功能。国外立法例对保险合同成立是否以保险单为要件有相似规定：保险人出具保险单，但如果双方当事人意思表示尚未一致，则保险合同不得成立，当事人不受法律约束;保险人虽然没有出具保险单，但保险人接受被保险人或投保人的要约，则保险合同成立，双方当事人得受保险合同的约束 。 2、缴纳保费与保险合同效力之间的关系 《保险法》第13条规定：“保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费;保险人按照约定的时间开始承担保险责任”。这条规定使人对保险合同的生效产生了分歧：一种意见认为保险合同属于实践合同，只有保险费交纳之后方生效;另一种意见认为保险合同是诺成性合同，只要双方经过要约和承诺阶段，保险合同即告成立生效。笔者认为保险合同应属于诺成性合同，它的成立不以交纳保费为要件。如果当事人约定，保险合同须至保险费交清时才生效，那么这只是当事人约定的保险合同何时生效的一种附加的延缓或停止条件而已，与保险合同的成立是两个概念。投保人交纳保费和保险人承担保险责任是保险合同成立后双方各自独立承担法律规定的义务，两者是并列关系，而非顺序关系。保险合同成立后，投保人承担按照约定交纳保险费的义务;同时，保险人按照约定的时间开始承担保险赔偿或给付责任的义务。因而，交纳保费不是保险合同有效订立的要件。 3、保险利益原则与保险合同效力之间的关系 保险利益原则作为保险法的一项重要原则，是指投保人对保险标的应具有法律上承认的利益。其作用在于能有效地消除的可能性和防止道德风险的发生。我国《保险法》第11条第1、2款规定：“投保人对保险标的应当具有保险利益。投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。”因而，现行保险法将保险利益作为保险合同的一个效力要件。但是，如果投 保人在投保时具有保险利益，而后在保险合同存续的某一期间丧失保险利益，而在以后的某一时间又取得保险利益，如此反复几次，是否保险合同也在有效和无效之间来回反复?这势必造成不合理的麻烦。因而，有人从现代保险的发展角度，认为保险利益不是保险合同的生效要件，而是保险损失补偿原则起作用的要件。 从现行法角度考虑，保险利益原则作为保险合同有效订立的要件是勿庸置疑的，也是必须遵守的。但从财产保险的发展角度，将保险利益原则排除在保险合同的生效要件之外，将其作为保险补偿和赔偿的前提和条件，也未尝不是一个好的方向。因为随着现代保险业的发展，人们对财产保险利益有了更为深入的理解，财产保险的目的在于填补被保险人所遭受的损害，保险利益原则要求被保险人在保险事故发生时对保险标的必须具有保险利益。投保人对保险标的是否具有保险利益并无实际意义，而且要求投保人对保险标的具有保险利益还会增加实务上的困扰。但对人身保险合同而言，人身保险利益在订立保险合同保险单生效时必须存在，否则保险合同无效。但是在被保险人死亡时，保险利益是否存在对保险合同的效力不发生影响，因为人身保险合同并非填补损害的合同，投保人对被保险人具有的保险合同生效时的利益对人身保险合同是必要和不可缺少的。 在审判实践中，保险人保人在投保单上填写相关内容的情况经常发生。而在某些情况下，由于各种原因，保险人除保人填写投保单上某些内容外，还保人在投保单上签字。保险公司在正式保单签发后，投保人与保险公司间却往往因为投保单上非投保人本人签名，而引发双方对保险合同效力的争议。这通过对投保人行为方式的分析，可以判断投保人是否对保险人代签投保单的行为给予授权，以及投保人否认保险合同效力的理由是否成立。如果投保单是保险人保人签字的，而又无证据证明投保人当时给予了明示授权，则需要对投保人的行为方式作进一步判断。如果投保人根据保险人签发的保单交纳了保险费，就可以视为投保人以自己积极的默示行为确认了保险人代签投保单的行为，投保人即不能以投保单非本人签字而简单地否认投保单甚至是保险合同的效力。因此，保险人保人填写投保单并代为签字的行为应结合具体情况进行分析，不能简单否定保险合同的效力。当然这其中还涉及到告知义务和个别条款的效力问题，笔者会在下面的论述中讨论。 (二)人身保险合同和财产保险合同的区别 根据我国保险法的规定，保险合同分为人身保险合同和财产保险合同，一般来说人身保险合同和财产保险合同区分比较简单的。根据我国保险法规定，人身保险合同是以人的寿命和身体为保险标的的保险合同，财产保险合同是以财产及其有关利益为保险标的的保险合同，两种合同的区别的根本在于保险标的的不同。但在审判实践当中，对于人寿保险附加医疗险到底属于何种合同，还有过争论。主张是人身保险合同的认为医疗附加险的保险标的同人寿险一样，是人的身体。主张是财产保险合同的认为，医疗附加险的保险标的是人身受到伤害所支付的医疗费。人身保险合同和财产保险合同的区分大致可以从以下几个方面来考察： 1、人身保险的保险金具有定额给付性质，在发生保险事故时，保险人按照合同约定的金额给付保险金，而普通财产保险的保险金具有补偿性质。 2、人身保险的保险金额主要由双方当事人在订立保险合同时，根据被保险人的经济收入水平和危险发生后经济补偿的需求协商确定。而财产保险的保险金额则是根据保险标的的价值大小确定的。 3、人身保险的期限具有长期性。保险有效期往往可以持续几年或几十年甚至终身，这主要是为了降低费用和保障老年人的利益。普通财产保险的保险期限大多为1年，不可能是长期。 4、人身保险承保的危险具有稳定性和有规律的变动性。计算人身保险费率基础之一的人的生存和死亡或然率是以生命表为依据，它符合大多数法则的要求，因而呈现相对稳定性和有规律的变动性。 5、人身保险合同只要求在合同订立时，投保人对被保险人有可保利益，但没有金额上的限制，因而不存在超额保险和重复保险问题，普通财产保险则禁止超额保险，即重复保险的赔付的保险金不能超过实际受到的损失。 6、人身保险不仅时一种社会保障制度，还是一种强制性的储蓄。投保人所缴纳保险费，保险人最终将以各种形式返还给被保险人或其受益人 。人身保险合同是一种给付性质的保险合同，只要发生合同订明的事故或达到合同约定的期限，保险人都要给付保险金，而不管被保险人是否有损失或虽有损失但已从其他途径得到补偿。因此，对投保人来说，它是一种储蓄与投资手段。而普通财产保险则为单纯的营业性，限于补偿损失，目的是保障财产的安全。事实上财产保险不是每年都发会发生赔偿事故，由于期限短，大部分保单因期满而失效，既不赔偿，也不退还保险费。 7、根据我国保险法的规定，人身保险和财产保险是分业经营的，经营财产保险的公司不能受理人身保险，经营人身保险的公司也不能受理财产保险。 (三)保险合同条款的解释 保险合同条款由保险公司拟定并予以公布，用以限定保险合同的实质内容。故当事人对保险合同所使用的语言文字的含义有不同的理解或者认识，或者依照社会观念，保险合同所使用的语言文字的含义不清楚或有二种以上的解释的情形下就发生了保险合同的条款争议，对解释保险合同的争议条款，尤其是因为保险合同的条款发生歧义而需要解释合同条款时，一般遵循和适用关于格式合同的“不利解释”原则。所谓“不利解释”原则，是指保险人和投保人、被保险人或者受益人对保险合同的内容有争议，应当对保险合同所用文字或者条款作有利于被保险人而不利于保险人的解释。对保险合同作不利于保险人的解释，原因在于保险合同已经基本实现了格式化。格式保险合同由保险人备制，极少反映投保人、被保险人或者受益人的意思，投保人在订立保险合同时，一般只能表示接受或者不接受保险人拟就的条款。再者，保险合同的格式化也实现了合同术语的专业化，保险合同所用术语非普通人所能理解，这在客观上有利于保险人的利益。为了保护被保险人或者受益人的利益，各国在长期的保险实务中积累发展了不利解释原则，以示对被保险人或者受益人给予救济。在格式保险合同的条款发生文义不清或者有多种解释时，应当作不利于保险人的解释;作不利于保险人的解释，实际上是作有利于被保险人的解释。我国《保险法》第30条规定：“对于保险合同的条款，保险人与投保人、被保险人或者受益人有争议时，人民法院或者仲裁机关应当作有利于被保险人和受益人的解释。”不利解释原则，对于被保险人和受益人的利益(经济上的弱者)维护具有十分重大的意义。 对于当事人缔结的保险合同所发生的争议，如何解释与之相关的保险合同的条款，应当首先考虑适用合同解释的一般原则。合同解释的一般原则为意图解释，解释合同的一般方法主要有文义解释、上下文解释、补充解释等。适用合同解释的一般原则解释保险合同争议，应当尊重当事人的意图表示、并尊重当事人选择使用的语言文字进行解释，不能通过解释随意扩充或者缩小保险合同的条款内容。但是，我国现行法律并没有规定合同解释的一般原则和方法，而《保险法》却规定了保险合同的不利解释原则。在发生保险合同争议或者条款有歧义时，到底该如何运用不利解释原则，成为在审判当中需要解决的一个问题。 保险合同的条款文义不清，应当作有利于被保险人的解释，但解释不得同保险合同的基本原则相冲突，即解释保险合同应当探究当事人的真实意思。不利解释原则仅能适用于保险合同有歧义而致使当事人的意图不明确的场合。若保险单的用语明确、清晰且没有歧义，说明当事人的意图明确，没有解释保险合同条款的余地，不能作不利于保险人的语义解释，不利解释原则更不能被用于曲解保险合同的用语。同样，若保险合同有文义不清的条款，但经当事人的解释而被排除了，也没有适用不利解释原则的余地;再者，若当事人的意图可以通过其他途径予以证实，也不能适用不利解释原则以排除当事人的明示意图。除上述以外，若保险合同的用语经司法解释已经明确而没有歧义的，说明合同条款的用语不存在歧义，作有利于被保险人的解释的原则不能适用;但是，若对于保险合同的用语经不同的法院解释，关于该用语的正确含义、所表达的当事人意图以及由此产生的效果，存在相互冲突的结论，说明保险合同条款的用语存在歧义，应当适用不利解释原则。 不利解释原则仅仅为解释保险合同的歧义条款提供了一种手段或者途径，它本身并不能取代合同解释的一般原则，更没有提供解释保险合同的方法;而且，不利解释原则，也不具有绝对性，不能排除解释合同的一般原则或者方法的运用，以对保险合同任意作不利于 保险人的解释。因此，在保险合同的内容有争议时，应当作不利于保险人的解释;但是，不利解释原则应当以合同解释的一般原则和基本方法为基础，并只能运用于保险合同所用文字语义不清或者有多种含义(统称为歧义)的情形下。因此，当保险合同的语言文字语义清晰、当事人订立保险合同的意图明确以及法律对保险合同的内容已有规定时，尽管当事人对保险合同的内容存在争议，也不能运用不利解释原则。③不利解释原则的适用，不是孤立的，它应当考虑保险合同成立时当事人所使用的合同语言环境、意图、行为等因素，并同时对保险合同的内容作全面的整体评价。这就是说，不利解释原则，与其他解释合同的原则和方法是一个有机的结合体，它们共同担负着解释保险合同的条款争议的使命。正确适用不利解释原则，目的在于对保险合同的条款或者争议作出公正、合理的解释，以维护投保人(被保险人)和保险人双方的利益。总之，保险合同的条款发生歧义或者争议，运用不利解释应当以合同解释的基本方法为基础。 (四)投保人如实告知及保险人明确说明义务 保险法第17条规定：“订立保险合同，保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容，并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问，投保人应当如实告知”。“如实告知”是投保人在订立保险合同时应承担的法定义务，是诚实信用原则这一民法基本原则在保险合同法律关系中的体现。该义务要求投保人在订立保险合同时应主动、如实告知保险人与保险标的或被保险人有关的情况。投保人的如实告知义务，以保险人询问事项为限。告知义务主体不仅限于投保人，如果投保人与被保险人不是同一人，被保险人自己对自己健康状况最了解，被保险人也应当如实告知。对于人寿险而言，体检是保险人内部核定是否承保的一个依据，体检只能代表当时的健康状况，结论只能作为参照。如实告知义务是投保人的法定义务，体检不能代替也不能免除投保人的告知义务。 保险法第18条规定：“保险合同中规定有关于保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。”那么，如何认定保险人是否已经尽到了“明确说明”的义务?最高人民法院的一个批复中提到：“明确说明”是指保险人对于免责条款，除了在保险单上提示投保人注意外，还应当对有关免责条款的概念、内容及其法律后果等，以书面或者口头形式向投保人作出解释，以使投保人明了该条款的真实含义和法律后果。保险合同纠纷中，因保险人未履行明确说明义务而败诉的比较多。保险人如何证明已经尽到说明义务，是一件不易解决的事情。比如合同条款中用黑体标明、投保单上被保险人签字能不能视为已经履行说明义务。口头说明在只有利益关系相对的双方在场的情况下，很难举证证明和认定。有的保险合同采取在合同上单独印刷一行字，即“保险人已将保险合同的内容，包括责任免除部分向我做了说明，我也充分了解，同意该保险合同的内容，同意按该保险合同的内容，订立合同。”然后由投保人签字，是不是保险人尽到了说明义务。从严格意义上来说，仅凭此种形式不能说明保险人已尽说明义务，条款本身的说明，不能说明保险公司履行了明确说明义务。有可能保险公司只是说到了条款，并未将条款概念、内容及其法律后果等内容明确告知投保人。但在审判实践当中，要做到举证证明明确说明是很难的，所以只要是投保人在保单上自己签字认可，就视为保险公司尽到了明确说明的义务。另外，需要说明的一点就是，如果保险人没有尽到明确说明的义务就不产生效力，不产生效力的只是关于保险人责任的免责条款，并不是所有的条款，尽管可能其他的条款保险人没有尽到明确说明的义务，但也还是有效的。 注释： ①傅廷中：“论保险合同的成立”，载《中国海商法年刊》，2001年第1期。 ②李玉泉：《保险法》，法律出版社，1997年版。 ③邹林海、常敏：《中华人民共和国保险法释义》，中国检察出版社1995年版。
合同法律论文篇3
合同诈骗罪与一般性质的合同欺诈行为、诈骗罪及其他类似的诈骗犯罪之间都存在着严格的界限。
[关键词]非法占有合同欺诈合同诈骗
引言
在一九九七年刑法修改以前，是不存在“合同诈骗罪”这一独立罪名的，合同诈骗行为被作为普通诈骗行为规定在诈骗罪中，一九九七年刑法修改后，合同诈骗以及许多金融诈骗从普通诈骗罪中被分离出来，发展为独立的罪名。
一、合同诈骗罪的含义及其性质
(一)合同诈骗罪的含义
合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，以虚构事实或隐瞒真相的办法，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。[1]
根据我国刑法和相关司法解释的规定，行为人有下列行为之一的可以认定行为人以“非法占有”为目的利用经济合同进行诈骗：
1、在明知自己没有履行合同能力、或明知没有有效担保的情况下，采取虚构主体或者冒用他人名义的方式与对方签订合同的。
2、隐瞒真相使用伪造、变造、作废的票据、其他虚假的产权证明或者明知不符合担保条件的抵押物作担保的。
3、收受对方当事人给付的货款、货物、预付款或者保证金定金等担保合同履行的财产后逃匿的。
4、通过签订合同获取对方当事人交付的货物、货款、预付款、定金或者保证金后，进行违法犯罪活动或将上述款物挥霍浪费，致使无法返还的。
5、在没有实际履行能力的情况下，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的。
6、合同签订后，无正当理由中止履行合同，不退还所收定金、保证金、预付款等的。
7、合同签订后，以支付部分货款、开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。
8、在合同签订、履行过程中以其他方法骗取对方当事人财物的。
根据我国现行刑法和相关司法解释的规定，只有行为人在签订、履行合同过程中实施了诈骗行为，且骗取了对方当事人较大数额的财物的才构成合同诈骗罪。因此行为人实施了以上诈骗行为的，只能认定行为人以非法占有为目的利用经济合同进行了诈骗，要判定其是否构成合同诈骗罪，还要看诈骗数额是否达到了追诉标准中的“数额较大”。
综上可知，合同诈骗罪是一项以非法占有他人财物为目的，利用经济合同进行诈骗，且达到“数额较大”的犯罪行为。
(二)合同诈骗罪的性质
合同诈骗罪是一项违反国家市场经济管理法规，干扰国家对市场经济的正常管理工作，损害社会主义市场经济正常运行和发展的违法犯罪活动，其所侵犯的客体是对方当事人对财物的所有权、国家对市场经济的正常管理及正常运行的社会主义市场经济秩序，从犯罪对象的角度看，合同诈骗罪所直接作用的是，合同对方当事人数额较大的财物，同时还严重影响公平竞争、协调有序的市场经济秩序的发展和完善及国家对经济合同的正常管理制度，我国刑法将合同诈骗罪，纳入分则第三章破坏社会主义市场经济秩序罪之中的第八节扰乱市场经济秩序罪一节中，充分表明合同诈骗罪是一项破坏社会主义市场经济秩序性质的经济犯罪。
二、合同诈骗罪的构成特征
(一)合同诈骗的主体为一般主体
合同诈骗罪发生在经济合同的签订、履行过程中，其犯罪主体要求行为人必须是经济合同的当事人，却不以特殊的身份作为构成要件，为一般主体，包括自然人主体和单位主体。
对于自然人而言，凡达到刑事责任年龄且具有刑事责任能力的自然人均可成为本罪主体。
对于单位而言，根据我国现行刑法第30条和最高人民法院《关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》的相关规定，单位主体包括：公司、企业、事业单位、机关和团体，其中公司、企业、事业单位包括国有或集体所有的公司、企业、事业单位;依法设立的中外合资经营企业，中外合作经营企业及具有法人资格的独资、私营公司、企业、事业单位等。但个人为实施违法犯罪活动而专门设立的公司、企业、事业单位，或公司、企业、事业单位成立以后以实施违法犯罪活动为主要活动的均不包括在内。机关和团体则包括国家各级权力机关、行政机关、审判机关、检察机关、人民团体和社会团体。同时单位犯合同诈骗罪还必须具备以下两个条件：一是单位主管人员或直接责任人员对该单位在对外交往中的诈骗行为是明知的默许或指使;二是非法所得归单位所有或基本归单位所有。
(二)合同诈骗罪的客体为复杂客体
在社会主义市场经济条件下，合同法律制度是维护社会经济秩序的基本保证。合同诈骗直接使对方当事人财产减少，侵害其财产所有权，同时，极大地妨害了正常的社会主义市场经济秩序的发展和完善。合同诈骗是行为人以签订、履行合同过程中，采取欺诈的方法，隐瞒事实真像，骗取对方财物，直接破坏了国家对经济的管理制度，严重打乱了国家对市场的管理秩序，它侵犯的对象是国家对合同的管理制度、诚实信用的市场经济秩序和合同当事人的财产所有权。[2]可见合同诈骗罪的犯罪客体是复杂客体。
(三)同诈骗罪的主观方面由直接故意构成，且必须以“非法占有”为目的
刑法规定的合同诈骗罪的几种客观行为与“非法占有目的”这一主观要素密不可分。[3]
合同诈骗罪的主观方面表现为直接故意，并具有非法占有他人财物的目的。具体来说，即行为人明知自己的行为是在骗取他人的财物，但出于“非法占有”的目的，积极追求犯罪结果的发生。非法占有他人财物并不限于自己占有，还包括第三人占有。对于合同诈骗罪的主观方面必须注意以下两点。一是，如果行为人在主观上没有诈骗的故意，而是因为客观原因，导致合同不能履行或不能完全履行时，则不能以合同诈骗罪论处。二是，“非法占有”的本质在于占有的非法性，即占有财产的手段是非法的诈骗，关于“非法占有”的目的，即行为人为什么要签订合同骗取他人财产，属于犯罪的动机问题，其行为的“目的”仍然是希望或追求非法占有他人财物。因而，“非法占有”的目的，既包括行为人为本人意图非法占有他人财物，也包括为单位或第三人而“非法占有”他人财物。
合同诈骗罪犯罪故意产生的时间既可以产生于是行为人签订合同之前，也可以产生于合同履行的过程中。
(四)合同诈骗罪在客观构成上表现为，行为人在合同的签订、履行过程中采取虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取了对方当事人数额较大的财物。
合同诈骗罪在危害行为方面的表现为，实施了虚构事实或隐瞒真相的诈骗行为，我国刑法第二百二十四条主要规定了以下五种法定表现形式，(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保;(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诈骗对方当事人继续签订和履行合同;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿;(五)以其他方法骗取当事人财物。合同诈骗罪行为人是否实施了“虚构事实”或“隐瞒真相”的诈骗行为，关键要看行为人是否是在明知自己没有实际履行合同的能力，或提供有效担保的情况下，故意制造假象，使与之签订合同的人产生错觉，“自愿”的与行骗人签订合同，从而达到骗取财物的目的。[4]
同诈骗罪在危害结果方面的表现为，骗取了对方当事人“数额较大”的财物。即达到了法定的追诉标准。
三、合同诈骗罪的认定
(一)合同诈骗罪与一般经济合同纠纷及合同欺诈的界限
1、合同诈骗罪与一般经济合同纠纷的界限
一般经济合同纠纷，是指经济合同的双方当事人在合同的签订、履行过程中出于某种原因未能完全履行合同，或在履行合同过程中，因一方当事人出现违约行为，而致使另一方当事人受到损失，因而引起的双方当事人对合同约定的权利义务发生争议，而出现的民事纠纷。虽然它和合同诈骗罪都与经济合同有关，但却有着本质的区别，合同诈骗罪是刑事违法行为，它是行为人以“非法占有”为目的，在根本没有履行合同诚意的情况下，通过虚构事实或隐瞒真相等欺骗的手段诱骗对方当事人与自己签订、履行合同，从而骗取对方当事人“数额较大”的财物的行为，一般经济合同纠纷则是指行为人在有履行合同的诚意或有基本履行合同诚意的情况下，由于某种原因而未能按照约定履行合同，或在履行合同的过程中，由于一方当事人出现违约行为给对方造成损失，而引发的民事纠纷。区分两者界限的关键是行为人的主观目的，行为人是以骗取财物为目的，还是通过履行约定的民事法律行为而获得经济利益。而要判断行为人的主观目的，必须从是否具有履行合同的能力、是否采用欺骗手段以及履行合同的行为，违约后的表现等几方面进行判断。如果行为人不具有“非法占有”的目的就属于一般的经济合同纠纷，而不宜以合同诈骗罪处理。
2、合同诈骗罪与合同欺诈行为的界限
根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的规定，合同欺诈行为是指，“一方当事人故意告知对方当事人虚假的情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为。
根据我国《合同法》第52条和第54条规定，如果欺诈行为损害的是国家利益，则因欺诈行为而订立的合同为无效合同，如果欺诈行为损害的是集体利益或第三人的利益则所订立的合同为可撤销或可变更的合同，合同诈骗罪的犯罪行为从本质上说也属于合同欺诈行为，二者在民事法律上具有相同的法律后果，它们之间的根本区别在于是否骗取了对方当事人“较大数额”的财物。如果行为人实施了欺诈行为，且在合同的签订、履行过程中，实际骗取了对方当事人“较大数额”的财物，则应以合同诈骗罪论处。反之应以一般的合同欺诈处理。
值得指出的是，合同诈骗罪中的合同主要是指经济合同，而不包括劳务、赠与等合同。
(二)合同诈骗罪与诈骗罪、票据诈骗罪及保险诈骗罪的界限
1、合同诈骗罪与诈骗罪的界限
诈骗罪，是指行为人以非法占有为目的，采用虚构事实或隐瞒真相的方法，使财物的所有人或保管人陷于认识错误，从而骗取其数额较大的财物的行为。[5]
合同诈骗罪与诈骗罪，都属于故意犯罪，且都具有非法占有他人较大数额的财物的目的，客观上都存在着以虚构事实或隐瞒事实真相的方法，使对方当事人在错误认识的情况下，作出违背其真实意思表示的行为，不过诈骗罪的行为方式更为复杂多样，合同诈骗罪的行为方式则相对单一，二者的根本区别在于，是否利用了经济合同的这一特定手段进行诈骗;是否扰乱和侵害了市场经济秩序这一法律客体。从逻辑的角度讲，合同诈骗罪是诈骗罪的一种特殊表现形式，从法学的角度讲，二者属于法条竟合，按照特殊法优于普通法的原则，对既符合合同诈骗罪又符合诈骗罪的诈骗行为，应按照合同诈骗罪处理。
2、合同诈骗罪与票据诈骗罪及保险诈骗罪的界限
票据诈骗罪，是指以非法占有为目的，进行金融票据诈骗活动数额较大的行为。[6]
保险诈骗罪，是指违反保险法规，以非法占有为目的，进行保险诈骗活动，数额较大的行为。[7]
合同诈骗罪与票据诈骗罪及保险诈骗罪都属于诈骗罪的特殊形式，它们的主体都是一般主体，主观上都由故意构成，且都以“非法占有”为目的，属于刑法理论上的“目的犯”。它们之间也存在着明显的区别。
(1)合同诈骗罪与票据诈骗罪的区别
第一，它们的客观表现形式不同，票据诈骗罪发生在票据交易活动中主要有以下几种法定表现形式：1、明知是伪造、变造的汇票、支票、本票而使用;2、明知是作废的汇票、支票、本票而使用;3、冒用他人的汇票、支票、本票;4、签发空头支票或者与其预留印鉴不符的票据骗取钱财;5、汇票、本票的出票人签发无资金保证的汇票、本票或者在出票时作虚假记载骗取钱财;6、使用伪造、变造的委托收款凭证、银行存单等结算凭证。合同诈骗罪则发生在合同的签订、履行过程当中。
第二、犯罪的客体不同，票据诈骗罪所侵犯的直接客体是票据的正常管理秩序和公私财产所有权，同类客体是国家对金融活动的管理秩序。合同诈骗罪所侵犯的直接客体是国家对经济合同的管理制度和公私财产所有权，同类客体是国家对市场的管理秩序。
两罪属于法规竟合犯，当一行为同时触犯票据诈骗罪和合同诈骗罪时，应以票据诈骗罪论处，但如果行为人以伪造、变造或作废的票据提供担保的，由于其行为并未损害正常的票据关系，且刑法分则中又有明文规定，因而应以合同诈骗罪论处。
(2)合同诈骗罪与保险诈骗罪的界限
保险诈骗罪在客观方面的表现为：行为人采用虚构事实或隐瞒真相的方法进行保险诈骗活动，数额较大的行为，虽然保险诈骗在客观方面也利用了合同关系，但却仅限于保险合同，而合同诈骗罪中“合同”的范围则要广泛的多。在犯罪客体方面保险诈骗罪所侵犯的直接客体则是国家的保险管理制度和他人的财产所有权。
四、合同诈骗罪的处罚
根据我国刑法和相关司法解释的规定，合同诈骗行为只有达到“数额较大”，才构成犯罪。因此如何认定诈骗数额十分关键，在一般的合同诈骗中通常涉及三种“数额”，即受骗损失数额，实骗数额及行骗数额。受骗损失数额是指合同诈骗行为人的诈骗行为所造成的实际损失数额，实骗数额受是指骗者因受骗而实际交付给诈骗行为人的财产数额，行骗数额是指诈骗行为人主观上所预计会达到的诈骗的数额，一般为合同标的额。按照司法解释的规定，合同诈骗罪中所说的“数额较大”应以行为人实际骗到的数额(即实骗数额)认定，合同标的额可以在量刑时作为一个参考。在连环诈骗中，合同诈骗行为人为了弥补前一次诈骗所造成的亏空，而再次实施合同诈骗行为，以填补前一次所造成的亏空。关于此种诈骗的“数额”有三种认定方法，一是以其数次诈骗合同标的的累加数额作为诈骗数额，二是以受骗单位或个人因行为人的诈骗行为实际遭受的损失(即受骗的损失额)作为诈骗数额，三是以行骗行为人通过诈骗行为，为自己实际获得的非法所得(即实骗数额)作为诈骗数额。根据司法解释的规定，连环诈骗应按实际未归还的数额(即实骗数额)认定，多次行骗数额，及多次诈骗可以在量刑时作为从重情节予以考虑。
根据刑法第二百二十四条、第二百三十一条的规定：“犯本罪，数额较大的，处3年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者具有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产”。[8]
依据刑法第二百二十四条的规定，犯合同诈骗罪，处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金;数额巨大或有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
结论
随着社会主义市场秩序的建立和发展，合同所带来的影响，在我们生活中越来越普遍、也越来越重要，要准确的把握合同诈骗犯罪和一般经济合同纠纷的界限，区分罪与非罪，以及区分合同诈骗罪与其他类似的犯罪，综合分析行为人的客观表现及危害后果，才能做到正确适用法律打击合同诈骗犯罪，进而达到保护被害人合法权益，保护社会主义市场经济秩序之最终目的。
注释和参考文献
[1]赵秉志《刑法学》中央电大出版社。1999年出版，第333页。
[2]高铭暄《新编中国刑法学》中国人民大学出版社。1998出版，第668页。
[3]张明楷《刑法学》法律出版社。1997年出版，第686页
赵秉志主编：《刑法原理与实务》，高等教育出版社，第552页。
[4]刘家琛《新刑法案例释解》人民法院出版社。1999出版，第684页
[5]赵秉志主编：《刑法原理与实务》，高等教育出版社2002年版，第552页。
[6]赵秉志主编：《刑法原理与实务》，高等教育出版社2002年版，第442页。
合同法律论文篇4
1991年，摩西·伯纳斯·李创建了万维网(world wide web)。1992年，马克·安的里森设计出mosaie浏览器等技术突破使因特网爆炸性增长后，电子商务得到了空前发展。据估计，到2001年全球10%的商务已实现电子化，交易额在1万亿美元左右。而最新的预测表明，到2003年电子商务将达1.5万亿美元。电子商务的飞速发展将给世界各国的经济发展带来巨大的变革，也给许多服务领域，尤其是法律服务领域的变革及扩大提供了契机。而公证业无疑是这些领域中较有代表性的一个。 那么，公证业能否以全新的形象在数字化领域内为保障电子商务交易的公平与安全发挥自己积极的作用呢?网络经济是否蕴藏着公证再展辉煌的契机呢?答案显然是肯定的。对网络公证的研究，是基于网络经济大框架下电子商务发展的迫切需要。因为随着电子商务的发展，利用互联网进行商贸交易的众多便利已越来越受到人们的认识与重视，而随之而来的新型法律问题，如网络中身份的确认、行为确认、行为与身份相关联的确认以及数据传输的保密、完整、不可抵赖性，面对虚拟世界的这些问题，公证机构凭借原来的工作流程和传统公证手段是无法解决的。因此需要在立法上、在技术上有一套与之相匹配的规范体系。 电子商务合同公证的可行性与必要性 (一) 电子商务合同形式符合公证对合同形式的要求。《中华人民共和国合同法》第2条规定：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。所谓电子商务合同，是指买卖双方在虚拟的交易市场(主要是互联网)通过电子数据的传递与交换订立的意思表示真实，以商业交易为目的的契约。因此通过网络这个虚拟市场进行真实意思的交易是电子商务合同的最大特征。《中华人民共和国合同法》第10条又规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指以文字等可以有形式再现内容的方式达成的协议。这种形式明确肯定，有据可查，对于防止争议和解决纠纷，有积极的意义。同时这也是公证对经济合同形式上的要求。因为只有书面形式的合同，公证员才能行使国家证明的职能对其予以确认，并将其附于公证文书中，以备发生诉讼时，该公证文书可作为具有最高法律效力的证据出现。书面形式包括合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)。由此可见，电子商务合同的形式应属于书面形式，但其与传统的书面合同形式。又有较明显的特殊性。因电子商务合同中信息依赖当事人之间的电子数据交换，合同的条款可在计算机屏幕上显示，或者被储存在磁性的非纸张中介物中，所以不存在任何传统意义上的书面形式，但各国立法和国际公约大多认为不能以其与传统书面形式有较大差异而否认电子商务合同是一种书面形式的合同1.联合国国际贸易法委员会第18届会议提出的《计算机记录的法律价值》的报告，建议各国政府重新审查关于书面形式要求的法律规定，并且提出了将电子数据交换中的电子记录视为“书面形式”的建议。该组织制定的《电子贸易示范法》第 9 条规定：“如法律要求信息需采用书面形式，或规定了并非书面时的某些后果，则假若一项数据电文所包括信息可以调取以备日后查阅，即为符合书面形式要件。这种做法是将”书面“做了扩大解释，只要具有与书面形式相同的”可日后查阅“的功能，就可以认定为书面形式。 综上所述，对电子商务合同形式问题在国际上已有比较统一的认识，即其属于书面形式，这从功能角度出发的做法消除了电子商务发展的一个障碍，同时也为公证能否介入电子商务合同领域在形式上铺平了道路。公证机构完全可以将电子商务合同视为一种书面合同予以公证。 (二) 电子商务合同公证的必要性。我们知道，在传统的商业交易中，商业信用问题始终是个大问题。由于历史原因，我国一直不是一个法制完善的国家。商业信誉低下，主要原因是当事人法制观念不强，不能严格履行合同，导致企业之间相互欠债 ，这种严重的信用问题，甚至影响了银行信用。而电子商务合同是将传统的交易方式改在了网络平台上进行交易，通过电子计算机、网络来进行的这些经济活动。虽然电子商务对传统商业交易在很多方面有所改进，但在商业信用上仍然没有得到彻底的改观。在电子交易中，商业信用制约着电子商务的发展，是电子商务发展中始终应该被注意到的问题。而公证机构，作为享有国家证明权的机构，可以保障交易双方的信用程度，监督管理双方合法签约履约，确认交易双方的安全和信任关系。因此，作为一个“信用中介”，公证机构可以在电子商务合同领域中发挥极大的作用。 电子商务合同公证所涉及到的法律问题 (一) 公证对电子商务合同的管辖问题。根据国务院颁发的《中华人民共和国公证暂行条例》规定：公证机构对当事人住所地或法律事实发生地在本辖区内的有管辖权。由此可见，公证是依据当事人住所地或法律事实发生地确定管辖权的。而对于传统合同，则一般由合同签订地、合同履行地或是当事人住所地的公证机构管辖。对于电子商务合同，由于其合同当事人住所地不确定性，一般按合同签订地确定其管辖的公证机构。那么，电子商务合同签订地又该如何予以确定呢?《中华人民共和国合同法》第13条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。在电子商务中，电子商务合同的要约与承诺是通过电子数据传递方式进行的，一方面当事人通过计算机网络向他人发出具有订立合同意思表示的电子数据为要约，主要做法一般是通过电子邮件方式传递数据化的要约，或当事人在全球商务网阅读了网页上的消息后，发电子邮件给相对方，或直接填写网页上的空白电子合同发送给相对方。另一方当事人接受要约而发出的电子数据为承诺。因此电子商务合同的处理条件依然是合同双方当事人采取要约、承诺的方式。根据现在各国的相关立法，大多认为这种电子数据传递具备与纸面文件同等的法律效力。例如联合国国际贸易法委员会《电子贸易示范法》第11条规定：“除非当事人另有协议，合同要约及承诺均可通过数据电文手段表示，并不得仅仅以使用了数据电文为理由否认该合同的有效性或可执行性。”这个规定为解决电子商务合同的其他特殊问题奠定了基础。 对于电子商务合同成立的时间和地点，由于传统的两大法系对普通合同成立时间的规则不同，因此理论界也存在两种不同的观念。英美法系采用“邮箱主义”，一项承诺生效的时间为投入邮箱的时间，生效的地点为投入邮箱的地点。而大陆法系则采取“到达主义”规则，即受要约人发出的承诺只有到达要约人所支配的范围内时生效。据此，合同成立于承诺到达之时，合同成立地为承诺到达要约人的所在地2. 电子商务合同的订立是在不同地点的计算机系统内完成的。由于电子数据可以在任何地点发出，如果采用英美法系的“邮箱规则”，会使合同成立的地点具有很大的不确定性，不利于发生诉讼时管辖法院与法律的选择。而采用大陆法系的“到达主义”，可以在很大程度上避免这一情况。 《中华人民共和国合同法》第16条第 2款规定：采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接 收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间，未指定特定系统的，该数据电文件进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第26条第2 款规定：采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第16条第2款。第34条规定：采用数据电文形式订立合同的，收件人的主要营业地为合同成立的地点。没有主要营业地的，其经营居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按其约定。可见，在我国电子商务合同的承诺生效规则采用到达主义，并且法律也对合同成立的时间与地点有明确规定。这样，公证对电子商务合同的管辖也可有一个明确的规定，即可按电子商务合同收件人主营业地或其经营居住地的公证机构管辖。 (二) 电子商务 合同当事人身份证明的法律问题。既然公证介入电子商务合同领域在理论上是可行的，也是必要的，那么对于电子商务合同在实际中应如何予以公证，以确保其合法性与真实性呢)在电子商务合同中，双方当事人的身份该是如何确认呢)这又引发了公证机构能否以及如何介入CA认证体系的问题。众所周知，CA 是Certifieate Authority的缩写，即认证机构。它是作为交易方的验证机构，认证电子商务活动中交易方的身份、资信，维护交易活动的安全，保障电子交易活动顺利进行。全国CA认证中心作为网络服务中心即用户数据电文的传递中心，负有中转存证网络用户之间的电子报文和信息以做相互印证案件事实的义务。它具有以下特性：(1)它必须是一个独立的中立性的服务机构，不得参与任何形式的以获取利润为目的的贸易活动;它必须是用户数据电文的传递中心;(3)它必须负有对资料保密和存储的法定义务;(4)它应对未发出通知、通知有误、认证人泄密即认证人虚假认证等承担相应的民事法律责任。 而依据电子商务较为发达的美国其关于认证机构的管理与选任上，大致也存在以下几种做法： 1、官方集中管理型。具体做法为：由法律授权的政府机构对认证机构进行审核，对于符合认证机构所需软硬件、业务人员颁发许可证。而该认证机构再通过审核后，则该机构核实的电子签名具有证据力。 2、民间合同约束型。具体做法为：州政府宣布承认计算机网络通讯记录的书面效力、认可电子签名与手书签名有相同的效力、说明电子签名安全性的原则性标准，至于采用何种电子技术作出签名，由谁来充当网络交易中的认证人，州政府一概不问，完全由交易当事人自己决定。 3、行业自律型。具体做法为：认证机构的管理机关应当由联邦财政部和全国认证机构协会来承担。协会负责成立一个电子认证标准审查委员会，具体对适用于电子认证行业的标准负责开发、修订与确立，并且负责对其会员的密码、标准的选定。任何官方和非官方的实体都可以成为认证机构，但它必须是在全国认证协会登 记的成员，这一方案采取了官方监督、行业自律的方法，实际上是前两种方案的折衷3. 在我国，对认证机构的选任上，现已有外经贸部、信息产业部、中国人民银行，各商业银行等部门在准备或已着手建立自己的CA，这必将导致认证标准的不统一、职权不清。因此，笔者认为，美国的“官方集中管理型”认证机构模式，比较适应中国的国情，尤其作为享有国家证明权的公证机构。由于其是一个享有国家证明权的 非盈利性的提供法律服务的事业单位，应当在 CA 认证体系中享有一席之地。因为依照现在全国 CA 认证中心的法律定位，全国CA认 证中心作为公共服务机构具有双重性，即其一方面是作为网络服务中心而存在，另一方面是作为特定的行政主体而存在。而这样一个比较特殊的机构，如果单由银行负责，则会由于其缺乏国家赋予的证明力而削弱其身份证明的权威性。如果有了公证机构的介入，则 可更好地能发挥认证机构国家证明权威性与严肃性的作用。 关于建立电子商务合同公证立法的建议 至今为止，全球有30多个国家和地区已经或者正在制定实施 有关电子商务的法律。其中，有代表性的包括1996年的联合国《电 子商务示范法》，1999年 11月的美国《统一电子交易法》以及2000年5月的欧盟《电子商务指令》4.电子商务也是我国关注的热点 问题，制定一部统一的综合性的《电子商务法》迫在眉睫。而即将出 台的《公证法》如何顺应形势，制定出符合将来商务发展的法律体系，也是值得法律界人士深思的。笔者认为，我国电子商务合同公 证的立法目的应为消除阻碍电子商务发展的法律障碍。例如，我国 现有法律要求传统合同公证需采取书面形式及当事人亲笔签名， 而电子商务无法以传统方式满足这些要求，如果将来的立法中不能明确消除这些障碍，势必阻碍电子商务合同公证的发展。而对于电子商务合同公证立法原则，笔者认为，使公证机构保持一个中立的公证者形象是非常必要的。因为公证员享有的是国家证明权，任何一种与当事人私人间的关系都会影响这种国家证明力的严肃性。同样，在电子商务合同公证中也要采取一视同仁的态度，保 持中立性。采用了电子形式的交易不仅仅因为其形式而影响其法律效力，当然也不因此享受法律上的优惠待遇。 电子商务合同公证立法的适用范围当然是适用于电子商务合同。电子商务合同包括广泛的在线签约行为，只要是属于经济活动，无论是买卖合同、租赁合同还是其他服务性合同都是电子商务合同公证的调整对象。 综上所述，公证业介入网络公证，尤其在电子商务合同领域内的公证有法可依，在具体操作中也是可行的。当然，它需要在立法上和技术上有一套与之相匹配的运行机制。这对于我国正在酝酿的《电子商务法》和《公证法》提出了新的课题，值得我国法理界作出深入的探讨。 1.胡康生主编： 《中华人民共和国合同法释义》，法律出版 社1999年版，第 22 页。 2.柴振国： 《电子商务合同中的若干法律问题》，载于 《法 律科学》2001年第 1 期，第 16 页。 3.徐继强： 《电子商务认证机构若干法律问题初探》，载于《河北法学》2000年第 6 期，第 120 页。 4.郑成思、薛虹： 《我国电子商务立法的核心问题》，载于《民商法学》2001年第 1 期，第 15 页。 彭 巍
合同法律论文篇5
关键词:用电合同;企业法律风险;合同履行率
一、代位代权在供用电合同中的应用
案例:某钢厂欠某市供电公司电费300万元久拖未还,某物资公司拖欠该钢厂货款500万元,已逾期一年,钢厂多次催讨未果。现供电公司得知物资公司刚收回400万元的货款,就打算转而向物次公司讨债。是否可行?应该如何具体操作?这就是《合同法》规定的代位权制度。
(一)代位权的定义
所谓代位权,是指债务人怠于行权利,而影响了全权人债权的实现,债权人为了保护自己的债权,以自己的名义向次债务人行使债务人现有债权的权利。其中,次债务人即债务人的债务人。代位权具有以下特征:(1)债权人代位权是债权人请求人民法院以自己的名义行使债务人的权利,此点不同于权;(2)债权人代位权的行使,针对的是债务人不行使到期债权的消极行为,此点与债权人撤销权不同;(3)债权人代位权在内容上是为了保存全债权,此点不同于债权人对债务人或第三人的请求权;(4)债权人代位权体现了债的对外效力。
(二)代位权发生的条件
(1)债权人对债务人的债权合法,且已逾期;(2)债务人对次债务人享有到期债权;(3)债务人对次债务人亨有的债权,不是专属于债务人自身的。例如财产继承权、抚养费请求权、离婚时的财产请求权、人身伤害的损害请求权等均为专属性债权;(4)债务人有怠于行使其债权的行为。根据有关司法解释,只要债务人不以诉讼方式或仲裁方式向次债务人主张其债权而影响其偿还债权人的债权,都视为“怠于行使其债权”。(5)债务人怠于行使自己债权的行为,已经对债权的给付造成损害。代位权是一种法定权能,无论供用电双方是否有约定,只要构成以上五个条件,供电方就可行使该项权利。
(三)供电方行使代位权的注意事项
(1)供电企业在行使代位权时,必须向人民法院提出请求,而不能直接向第三人行使,禁止债权人的私力救济;(2)代位权的行使范围以保全债权的必要范围为限。在必要范围内,可以同时代位行使债务人的数个债权,对一项债权行使代位权已足以保全债权的,债权人不得再行使债务人的其他权利;(3)依最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第14条的规定提出代位权诉讼的,由被告住所地法院管辖;(4)代位权诉讼中,债权人胜诉的,诉讼费由次债务人负担,丛实现的债权中优先支付。
二、公证程序在供用电合同中的应用
案例:某焦化厂是某供电公司的欠费户,该厂是重点企业,该厂自持重要,认为供电公司不敢对其采取停电措施,从2000年1月至11月,共欠电费达80万元。为保证电费足额回收上交,供电公司采取特专递邮寄方式向该厂送达了《停电通知书》,该厂竟将《停电通知书》邮件原封不动退回,供电公司经过认真研究,决定对该焦化厂采取公证送达《停电通知书》的方式。该措施的实施为供电公司收回电费在程序上和固定证据方面提供了法律上的保证。
(一)应用公证的方式来送达一些具有法律意义的文书
1.有关文书必须依法制作,内容要完备,形式要规范。
2.送达的各环节,从文书制作、送达过程到送达完毕,均应有公证人员参与,体现在公证书上应形成严密的证据链条,不可脱节。
(二)供用电合同是否要公证的问题
1.公证具有作为证据的效力,在诉讼过程中,公证书能直接证明公证所确认的法律行为、有法律意义的事实和文书是真实的、合法的。它对人民法院认定案件事实,是一个有力的证据。我国《民事诉讼法》第67条规定:“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实、和文书,人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以公证证明的除外。”
2.公证证明具有使法律行为生效的效力。即依照法律规定或者当事人的约定,某项行为必须进行公证才能生效,只有经过公证,该项法律行为才能成立,并发生效力。但目前我国法律、法规规定以公证作为法律行为生效的前提条件的只是少数的法律行为,如域外委托、域外收养、继承权证明书等。公证不是供用电合同成立和生效的前提条件,合同是否公证不影响其效力,特别对格式合同,公证的法律意义不大,反而增加了合同管理成本。
3.关于经公证的供用电合同是否具有强制执行力的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第207条第二款规定:“法律规定由人民法院执行的其他法律文书,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。”又根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第256、218条规定,从上面的规定可知经公证的债权文书可直接申请法院强制执行。根据中华人民共和国最高人民法院、司法部2000年9月21日的《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》的规定,公证机关赋予强制执行效力的债权文书有(一)借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同;(二)赊欠货物的债权文书;(三)各种借据、欠单;(四)还款(物)协议;(五)以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔(补)偿金为内容的协议;(六)符合赋予强制执行效力条件的其他债权文书。从上面的规定可知供用电合同不属赋予强制执行效力的债权文书。虽然供用电合同公证不具强制执行的效力,但是作为供电方与用电方(下转第69页)(上接第63页)约定的一些清还电费款协议还是可通过公证赋予强制执行效力。
三、在供用电合同中对解决争议条款的理解
(一)关于行政主管部门调解的问题
在供用电双方发生争议时,可以采取双方协商解决或调解解决方式,实践中常用的是政府协调方式。但这类调解所达成的协议是没有法律效力的,当事人在履行前可以返悔。因而,一般效果并不理想。
(二)双方可按司法程序解决
是指或申请仲裁,根据我国法律提讼或申请仲裁只能选其一,不能同时适用。申请仲裁应注意以下几个问题必须事先订有有效仲裁协议或事后达成了仲裁协议,一个效的仲裁协议应当具有以下内容:(1)请求仲裁的意思表示;(2)仲裁事项;(3)选择的仲裁委员会。对仲裁事项或仲裁委员会没有约定或约定不明确的,可以协议补充,达不成补充协议的仲裁协议无效。
四、现行法律、法规对供用电合同的规定
(一)合同法对供用电合同规定为
《合同法》用了八个条款从供用电合的各方面作了规定,其中包括供用电合同的定义、履行方式、履行地、供电人安全供电义务、停电通知义务、用电人缴电费义务等。具体为第一百七十六条:供用电合同是供电人向用电人供电,用电人支付电费的合同。第一百七十八条:供用电合同的履行地点,按照当事人约定;当事人没有约定或者约定不明确的,供电设施的产权分界处为履行地点。第一百八十条:供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因,需要中断供电时,应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。第一百八十二条:用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
(二)电力法律法规对供用电合同的规定为
合同法律论文篇6
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判定一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产治理法》、《土地治理法》等的规范和治理。《城市房地产治理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证实书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：
1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;
2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否答应，违反了是否必然导致合同无效?
3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力?
4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效?
下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。
二、实例研析
据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案
[基本案情]2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得)，面积861平方米，1580元/平方米，共计136万元;原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清;房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提讼，请求判令被告继续履行合同;双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元(其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元)。
[裁判要旨]R市中级法院经审理认为：根据《城市房地产治理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易治理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不答应转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第五十八条、《城市房地产治理法》第三十七条第一款(六)项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效;二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元;三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失(自2002年10月21日起计算至本判决执行之日);四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。(诉讼费负担略)
宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二审以调解方式结案。
[法律评析]本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产治理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行;国有划拨土地上的房产是否答应转让;该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效?下面笔者就此问题略作评析。
(一)不动产登记与不动产物权转移合同的效力
《城市房地产治理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……(6)未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给C，并交付给C。对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避免了国家税收的流失。
笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：
一是《城市房地产治理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第(6)项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违反了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的治理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于治理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的治理性规范，而非效力性规范。民法中的强行性规范是指不依靠于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。
二是该条第(6)项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2003]7号)第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释[2003]7号第一条)，对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励老实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。
关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产治理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有非凡的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。
上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
(二)关于《城市房地产治理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题
笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政治理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产治理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非治理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种治理性规范，而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。
我国学者王涌博士曾提出过强烈批评，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于计划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。”故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同，一般情况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章，是按照计划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政治理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费;还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理。”此外，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，假如原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是：《民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
据以研究的案例二：相某与李某买卖房屋合同纠纷案。
[基本案情]2002年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，约定：相某将自建私房一处作价14000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担;相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某协助办理过户，费用由李某负担;一方如有反悔应赔偿对方损失3000元。合同签订后，李某支付相某购房款14000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋所有权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政治理费”3000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有权证，也未协助李某办理产权过户手续，李某遂至R市某区法院，要求相某交付房屋所有权证，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3000元。相某主张李某为城市居民，其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。
[裁判要旨]R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》(以下简称〔1999〕39号)，但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，非凡是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让治理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违反国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了治理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地治理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某协助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定，李某主张相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。(诉讼费负担部分略)
相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，根据〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同，侵犯了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判，另行改判。
R市中级法院审理认为：房屋治理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。
[法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违反国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。
(一)何为“农村村民”
我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，按照宪法的规定，村民是“农村居民”;在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“(本村)村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民?全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中，对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为判定村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农民，但农民属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的，都是本村村民。”“村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否承担了村民的义务。”从长远发展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。
(二)城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判定
近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，非凡是毗邻城郊的部分农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上熟悉不一：认定合同无效的理由主要是违反了《土地治理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定;认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。
笔者认为，虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权，但这也是一种不完善的受限制的所有权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。但现实中却是农房买卖，非凡是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾，亟需解决!
《土地治理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地治理，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地治理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地治理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地治理的意见》第(五)款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论，因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种熟悉是极为片面和有害的，通常情况下，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的非凡性，必须考虑与土地权属相关的法律政策(包括党和政府部门的政策)规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。假如房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。
合同法律论文篇7
目 录目录------------------------------------------------1论文摘要--------------------------------------------2一、 房屋买卖合同效力认定的法律根据--------------3二、商品房预售合同性质------------------------------4(一)商品房预售合同不是预约合同--------------------4(二)商品房预售合同不是期货买卖合同----------------4(三)商品房预售合同是否为附期限的合同--------------5(四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同------------6三、商品房预售合同的有效条件------------------------7(一)商品房预售合同的主体必须合格------------------7(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定--------8四、商品房预售合同相关法律问题----------------------9(一)预售商品房按揭--------------------------------9(二)重复预售--------------------------------------101.两次预售均未办理预售登记-------------------------102.其中一次预售已办理预售登记-----------------------113.两次预售均已办理预售登记-------------------------11论文论文摘要：商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大，预售合同则对交易行为起到了规范、保障的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷，应把握按揭法律特性进行责任分析，依照重复预售具体情况进行买受人确定。论文关键词：商品房预售合同 远期交货合同 有效条件 重复预售 预售商品房按揭 一、房屋买卖合同效力认定的法律根据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1 日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力;第二、意思表示真实;第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。二、商品房预售合同性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。(一)商品房预售合同不是预约合同 在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效 力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。(二)商品房预售合同不是期货买卖合同商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物;(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的;第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身;第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能;第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。 (三)商品房预售合同是否为附期限的合同在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的;其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。 (四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同 在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是 在取得标的物后的分期付款;三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。 综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。 三、商品房预售合同的有效条件商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。 (一)商品房预售合同的主体必须合格 商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。1.预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效; (2)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效;(3)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。2.预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件;(2)根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。” 无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。(二)商品房预售合同的形式必须符合法律的规定根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”四、商品房预售合同相关法律问题(一)预售商品房按揭按揭是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开 发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。 预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。 预售商品房按揭具有以下法律特征：(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续; (2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的; (3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。 (4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，如果购房人与售房方双方约定办理按揭，实际并未与银行办理，则按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商应对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。对于购房人与售房方按约定交纳了部分购房款，在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成，则应适用情事变更原则，解除合同，双方合理分担损失。(二)重复预售所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立即进行交付和移转房屋所有权，这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型：1.两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素，支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款;买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为;买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人恶意串通，后买受人对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。在两次预售均未办理预售登记的情形下，如果某一买受人已办理产权登记，则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说，办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成，不动产物权变动的法律效果已经产生，因此应贯彻“登记者受保护”原则，对该产权登记的效力予以肯定。2.其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记，买受人的期待权即获得物权的排他性效力，同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同，能获得产权登记，亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记，其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。3.两次预 售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征，故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先，其不但可以请求出卖人履行合同，获得产权登记，宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效，而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况，此时保护后买受人登记在先的期待权，必须同时具备其为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。参考资料1、陈 文 主编 《律师房地产业务》2、程信和 主编 《房地产法》 3、胡德胜 《预售商品房买受人权利保护的法律问题》4、《中华人民共和国房地产管理法》5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
合同法律论文篇8
作者：黄少彬 张旭 牟艳华 单位：江苏技术师范学院
中小企业合同风险产生的原因
从近些年来的企业风险发生的实际情况来来看，绝大部分的法律风的发生都来自企业内部。因此认真分析这些风险的表现形式，归纳其中带有规律性的东西，找出企业风险形成的真正原因，并且据此制定相应的应对措施，对于预防风险的形成乃至发生无疑具有积极意义。[3]1、普遍缺乏合同法律风险防范意识(1)管理人员普遍缺乏基本的法律常识中小企业由于起点低，管理人的个人素质普遍不高。目前还有相当一部分企业实行家族式管理，缺乏保证企业人员素质逐渐优化的机制。据调查，有相当一部分企业的管理人文化水偏较低，有的甚至连小学文化都没有。这样的基本状况必然导致企业的管理始终处在一个比较低级水平上，管理人员普遍缺乏法律风险意识也就是很自然的事情。他们基本没有什么合同风险的概念，完全凭经验行事，不能根据具体情况作具体分析，及时发现合同中存在的各种风险，更谈不上采取防范措施了。(2)法律风险防范方面的资金投入不足由于企业普遍缺乏合同法律风险防范意识，导致大部分企业合同风险防范工作资金投入不足，甚至有各别的中小企业由于经营困难，资金紧张，在法律风防范上处于零投入的状态。法律风范防范工作是一项复杂的系统工作，必要的资金投入是不可缺少的。按我国与面临的法律风险分值相对应，应支出的法律风险费用平均应为企业总收入的0.4%，而我国目前实际只支出只有0.02%。世界财富百强企业法律风险防范的投入是我国企业的20倍，美国企业的投入是我国的50倍。我国中小企业法律事务方面经费支出的严重不足，是导致中企业法律风险频发的重要原因之一。2、对合同风险控制工作重视程度不够(1)对合同风险的发生怀有普遍的侥幸心理合同风险与其他法律风一样，具有或然性的特点，对一个企业来说这种风险即使存在也有发生的可能和不发生的可能。于是相当多的企业对合同风险防范工作就不那么重视。由于平时就对合同风险问题关心不够，缺少对法律风险防控工作应有的重视，即使企业签订的合同中存在诸多潜在的法律风险也不能及时发现。不少中小企业即使意识到了法律风险防范工作是企业一项不可缺少的工作，但与企业其他业务工作相比仍将其置于较低的地位，得不到足够的重视。(2)相关部门缺乏有效制度约束，不能及时识别和有效处置合同风险由于企业对合同风险防范工作缺乏应有的重视，导致相关的管理工作制度不健全，合同风险防范工作缺乏有效的制度约束，一些具体工作人员缺少对风范防范工作应有的责任感，工作不负责任，敷衍了事，得过且过。本来企业对外签订的合同中存在不少问题，有些极有可能形成将来给企业带来重大损失的法律风险，但由于责任心不强未能及时发现，最终导致风险发生，而企业由于具体制度的不完善，又不能对问题发生负有具体责任人做出应有的处罚，从中吸取教训，防止今后此类事件的再次发生。因而类似问题以后还是照出不误，给企业带来重大损失。3、缺少科学有效的风险控制办法(1)缺少专业的法律人才，没有应对合同法律风险的预案我国中小企业普遍缺少高素质的人才，特别是缺乏即懂企业经营管理又懂法律知识的人才。一般管理人员很难从预防合同风险的角度，对合同进行深入研究和全面分析，即使事前能够有意识对合同条款等重要的基础工作进行审查，但受专业的限制，这样的审查工作一般不具有专业水准，很难发现合同中存在的风险隐患，最终转化为合同风险和经营风险。一旦风险出现，由于没有恰当的应对预案，一般也较难控制这些风险的继续蔓延，最终导致成为现实的损失。(2)现有的应对风险措施单一，很多情况下于事无补中小企业缺少专业的法律人才，企业当前的状况也很难留住高素质的人才，加上企业为了控制成本，不少企业平时也不聘任律师担任法律顾问。一般的情况是只有当合同风险已成为现实时，如被，需要出庭应诉时，这时才想起聘请律师打官司。其实合同的风险的形成有个过程，有些风险实际在签合同前或签合同时就已形成，现在只不过暴露出来成为问题而已。律师虽然具有法律专业知识，但面对木已成舟的现实，律师在诉讼中可以发挥作用的空间实际已经很有限，大部分情况下律师即使有十八班武艺，也很难扭转早已经形成的被动局面。4、内部管理机制不健全，存在大量潜在合同风险(1)内部制度缺失，权责不明，责任不清我国的中小企业是伴随着改革开放的步伐发展起来的，发展历史充其量不过30年多点，企业的内部相关制度建设需要一个较长的完善过程，这期间其制度上的缺失所带来的相关人员的权责不明、责任不清是无法回避的。而不成熟的管理制度所带来的一定是各自责任界限的模糊，导致其工作上互相推诿或者是越俎代庖。而这种状况的存在导致包括合同风险在内的各种法律风险必然应运而生，为企业正常的生产经营活动埋下隐患。(2)内部监管力度弱，盲目行事，草率决策我国的中小企业发展初期，多数采用家族式的管理方式。诚然这种管理方式在企业的发展早期固然有其优势的一面，如企业可以利用家族的血缘关系巩固企业内部的团结，保持企业的稳健经营。但随着企业的发展，其与现代企业制度相比所存在的不足逐渐显现。其中决策机制缺乏民主、个人独断专行、盲目行事，企业重大决策缺少必要的制约机制的缺点逐渐暴露，而这种决策机制上的缺陷往往会给企业造成重大的失误，其中也必然包括一些关乎企业今后发展的重要合同的签署，将构成企业重大的法律风险，给企业造成致命的打击，甚至会毁掉整个企业。
中小企业合同法律风险的应对策略合同法律风险
作为中小企业经营中出险概率高、发生次数较多、对企业生产经营影响较大的一种风险，应引起中小企业管理者们的足够重视。中小企业要认真研究合同风险发生的原因和风险形成的机理，制定出切实有效的应对措施，尽快改善目前企业合同法律风险防范工作的被动局面，维护企业正常的生产经营秩序。根据目前大部分中小企业合同风险防范的实际情况，主要应在提高企业员工防范合同风险法律意识、优化完善企业合同业务流程和风险管理制度方面展开卓有成效的工作，最终通过长期的不懈努力，逐步建立起一套完善的现代企业合同风险防范机制。[4]1、大力强化中小企业合同风险防范意识(1)大力提升领导的合同风险防范意识目前中小企业合同风险工作之所以存在问题较多，合同风险防范意识薄弱是其中主要的原因之一，而企业领导人的风险意识薄弱必然导致整个企业风险意识的弱化，因此提高企业决策者的合同风险防范意识是提高企业合同风险防范水平的关键所在。法律是一种管理和经营资源，同时企业法治建设也是企业的一种经营手段。企业决策者管理着企业，他们风险防范意识的高低，直接关系到企业合同风险防范工作的开展的好坏。企业决策者们可以通过参加相关的合同风险培训学习，掌握相关的合同风险防范知识，提高自己的合同风险防范意识。(2)大力增加防范风险的投入中小企业应加大合同风险防范工作的投入，通过必要资金的投入和相关机构的设立，开展普通员工的各种培训活动，努力提高全体员工的合同风险防范意识。实践证明只有通过普通员工积极扎实有效的工作，企业合同风险防范工作才能真正落到实处。通过建立、健全普及性和专业性相结合的培训机制，加强普通员工的日常合同风险防范教育，注意对有关部门重点岗位的工作人员加大相关法律知识的培训力度，强化依法办事的意识。通过培训，建设精通业务、熟悉法律的经营队伍，才能保障企业的经营安全，减少经营风险，避免企业风险的发生。2、全面优化合同管理业务流程(1)加强先合同行为的管理人们一般习惯关注合同签订后发生的风险问题，而比较少注意合同签订前的潜在风险，认为在合同签订前不存在合同风险问题。其实有相当一部份合同风险早在合同签订前就已存在，只是当时没有被发现而已。因此加强先合同行为的管理是防范合同风险的有效措施，可以起到防患于未然的作用。在签合同前，一定要加强客户遴选、资信情况、委托授权等内容的审查，在正式签订合同之前，不轻信、不盲从，全面真实了解客户情况，为最终合同的签署与否提供正确的参考意见。显然加强对先合同行为的管理是预防合同风险发生的最有效的手段之一，而不谨慎的先合同行为往往会给企业埋下风险隐患。(2)完善合同订立后的履行管理合同签订后的相关管理工作也是防范合同风险不可缺少的，中小企业应逐步完善和推行合同签订后的管理工作，使合同的风险问题始终处在严密的监控中。一般来讲，合同签订后的管理主要是指合同履行的动态管理、相关资料的归集，合同档案管理等。比如说合同履行的动态管理就是对合同履行的全程进行实时监管，其目的是保证合同能够按照事前的约定正常履行，再一点就是有问题时能够及时发现，并及时采取措施加以纠正，保证合同履行。而合同资料的归集和档案管理主要是为可能出现的履行偏差和纠纷提供正确的标准和依据提供书面文字材料。3、完善合同法律风险管理制度(1)明确常见合同风险种类，确定风险应对措施虽然合同风险的种类繁多，看似较难对其做出准确的归类，但根据近些年来合同风险发生的情况，对其进行分门别类的管理并非不可能，尤其对那些企业常见的合同风险加以明确是完全可以做到的。在此基础上，将那些企业容易发生的合同风险列入日常的监控范围，经常检查本企业可能发生该类风险的合同环节，并根据我国合同法和其他的相关法律对可能发生的合同风险制定系统的应对措施。由于合同风险具有或然性和可控性的特点，事先如果制定了预防和控制措施，合同风险的预防和控制效果一般都比较明显。(2)明确合同审批程序，确定合同风险防范流程企业可以根据合同标的大小和风险级别高低的不同进行分类管理，确定不同的会签程序。依据合同标的和风险大小确定会签人。在经企业法务人员审查后，可区分为由法定代表人签署、部门负责人和一般工作人员签署三种情况。合同签订的风险防范管理流程，是企业控制风险的重要手段，切不可走形式乃至偏废。其内容主要是对方当事人资信情况、合同谈判、签署、履行、事后等内容进行认真审查。这些都是极易发生合同风险的环节，制定行之有效的合同风险防范流程，就可以防止有问题的合同进入会签程序，并在风险发生时进行实际有效的控制。4、建立现代合同风险预警机制(1)组建法律风险管理机构，开展日常的合同风险检查工作中小企业的合同风险防范主要可以分为事前预防、事中控制和事后补救三个阶段，但重在事前预防。首先，该项工作必须有专人负责，有条件的企业最好成立相应的机构，建立日常的工作机制。其次，制定合同风险防范的各项措施，通过各项有效措施的制定，最终形成一种机制。这些措施主要可以分为确定合同风险范围、收集合同风险信息、识别和评估合同风险种类和制定合同风险预警措施等。建立适合本企业的合同风险预警机制，就可通过该机制及早发现风险，将风险的发生消弭在萌芽状态，实现合同风险的事前规避。[5](2)建立一套合同风险测评监控预警指标体系根据上述一般中小企业风险防范流程和项目运作程序，在广泛调研的基础上制定一套企业合同风险预警测评指标体系。通过建立相应的数学模型对风险防范流程和项目运作程序中各项风险数值进行统计，将企业目前所处的风险系数通过一系列测评指标数据体现出来，并进行实际有效的分析，测评出该合同所处的风险程度，提出具体的预警措施。在此基础上对合同风险进行分类管理，将预警措施分解、细化到部门，落实到人，做到分兵把守，各司其责，使企业合同风险的预警和防范更加具有科学性和针对性。[6]总之，目前中小企业已成为我国经济发展的重要推动力量，扶持中小企业发展是国家既定的经济方针，防范和化解中小企业合同风险则是保证中小企业快速发展和稳健经营的重要举措。只有及时有效的预防和化解合同法律风险，才能净化企业生存发展的环境，促进中小企业经济进一步发展。中小企业通过不断提高员工的合同风险意识，完善已有的合同业务流程和风险管理制度，经过长期的实践和不懈努力，逐步建立起一套完善的适合中小企业的现代企业合同风险防范机制，才能保护中小企业经济朝着良性健康方向发展。
合同法律论文篇9
摘要:违法解除劳动合同.不同于依法解除劳动合同;违法解除劳动合同的赔偿，不同于依法解除劳动合同的经济补偿。追究用人单位违法解除劳动合同的赔偿责任，主要适用(违反(劳动法)有关劳动合同规定的赔偿办法》第三条的规定;法律、法规、规章、司法解释规定可以参照适用(违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定的，从其规定。 关键词:劳动合同;违法解除劳动合同;法律责任 《劳动法)第17条第2款规定:劳动合同依法订立即具有法律约束力，当事人必须履行劳动合同规定的义务。劳动法赋予劳动合同法律约束力的同时，也赋予劳动合同当事人有条件的单方解除权和协商解除权，同时还明确规定了用人单位不得解除劳动合同的其他情形。劳动合同当事人解除劳动合同，必须符合法律规定的条件，履行法律规定的程序，不得随意解除劳动合同。司法实践中.对用人单位违法解除劳动合同应当如何承担法律责任及其法律适用间题，无论是劳动争议仲裁委员会，还是人民法院，多是运用(违反和解除劳动合同的经济补偿办法》(劳部发[1994]481号，以下简称(补偿办法))的规定进行裁判.而少用(违反(劳动法)有关劳动合同规定的赔偿办法}(劳部发[1995]223号，以下简称(赔偿办法”的规定。劳动争议仲裁委员会和人民法院如此裁判，不符合劳动法的立法宗旨，也不符合《劳动法》及其配套法规、规章的规定。现实中，很少有人对劳动争议仲裁委员会和人民法院的裁判提出疑义，也很少有人就有关问题进行研究和探讨。 一、用人单位违法解除劳动合同的主要表现 1.试用期的单方解除权。在没有约定试用期，或者试用期的约定违法，或者已过了试用期的情况下.仍以试用期内不符合录用条件为由，解除与劳动者的劳动合同。 2.违反劳动纪律或用人单位规章制度的单方解除权。在没有企业规章制度，或者规章制度违法;或者规章制度没有经过职工代表大会讨论通过及公示;或者职工违纪行为较轻，却以劳动者严重违反劳动纪律或用人单位规章制度为由，解除与劳动者的劳动合同。 3经济性裁员的单方解除权。没有按照劳动法第二十七条规定“用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的，应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见.经向劳动行政部门报告后，可以裁减人员。”而解除与劳动者的劳动合同。 4.劳动者不能胜任工作的单方解除权。不按照劳动合同约定，随意对劳动者调岗、降职、减薪，或提高定额标准，如果劳动者不服从安排，便以不能胜任工作而解除与劳动者的劳动合同。 5.解除与劳动者的劳动合同，不出具任何书面通知或决定。当劳动争议发生后，用人单位往往不承认主观上解除与劳动者的劳动合同，而称是劳动者自动离职。 二、用人单位承担违法解除劳动合同法律资任的形式 法律责任，是指由于违法行为、违约行为或由于法律的规定而应承受的某种不利的法律后果。违反劳动法的责任形式有行政责任、经济责任和刑事责任。前面已说，今天我们探讨的用人单位违法解除劳动合同的法律责任，主要是指经济责任。经济责任，是劳动合同当事人承担劳动法律责任的主要形式，其主要方式有支付违约金、赔偿损失和继续履行。 1.违约金。违约金是指当事人一方不履行合同的约定时，依法律规定或合同约定向对方支付一定数额金钱的责任形式。根据违约金的性质.违约金可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。赔偿性违约金是指旨在弥补一方因另一方违约所受到的实际损失而约定的违约金;惩罚性违约金是指对违约行为进行惩罚，数额可以大于守约方实际损失的违约金。根据国家对违约金的干预程度，违约金可为分约定违约金和法定违约金两种。凡是以合同约定的违约金，就属于约定违约金;由法律规定的违约金，就属于法定违约金。原劳动部《关于企业职工流动若干 问题的通知》(劳部发[1996]355号，以下简称(通知))第3条规定，用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定违约金。这一规定确立了约定违约金是我国承担劳动合同违约责任的方式。目前我国劳动法律法规没有对法定违约金作出具体规定。 2.赔偿损失。赔偿损失是指一方当事人违法、违约造成对方损失时，应以其相应价值的财产给予补偿。(劳动法》第98条规定，用人单位违反本法的规定解除劳动合同，对劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。《劳动法》以法律的形式确立了赔偿损失是我国承担劳动合同违约责任的方式。这是承担劳动合同违法责任的主要方式。 3继续履行。继续履行是指违反合同的当事人不论是否已经承担赔偿金或违约金责任.都必须根据对方的要求，并在自己能够履行的条件下，对原合同未履行的部分继续按照要求履行。我国(民法通则》和《合同法)以法律的形式确立了继续履行是我国承担合同违约责任的方式。(民法通则》第111条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。《合同法》第l07条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。继续履行又称实际履行，具有强制性。继续履行作为承担合同违约责任的一种方式和合同违约救济的一种手段，虽然我国《劳动法》未予规定，但从合同法原理、劳动法的立法宗旨、工会法及工会法解释的精神和我国劳动合同履行的现状考虑，对用人单位违法解除劳动合同的责任承担形式适用继续履行原则意义重大。 三、用人单位承担违法解除劳动合同的赔偿范围 用人单位违法解除劳动合同的赔偿范围和数额计算.我国(劳动法》未作具体规定。我国《民法通则》和(合同法》对违反合同的赔偿责任，确立了赔偿实际损失原则。《民法通则》第112条规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”。即要求赔偿金额应相当于因违反合同造成的实际损失，包括没有取得的那种如果债务人履行了合同就可以取得的利益。 《合同法)第113条更加明确地规定了实际损失的范围:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，(即实际)损失包括可得利益损失。为明确用人单位违法解除劳动合同的赔偿责任，《赔偿办法》第3条作了具体规定:(1)造成劳动者工资收人损失的.按劳动者本人应得工资收入支付给劳动者，并加付应得工资收入25%的赔偿费用;(2)造成劳动者劳动保护待遇损失的，应按国家规定补足劳动者的劳动保护津贴和用品;(3)造成劳动者工伤、医疗待遇损失的，除按国家规定为劳动者提供工伤、医疗待遇外，还应支付劳动者相当于医疗费用25%的赔偿费用;(4)造成女职工和未成年工身体健康损害的，除按国家规定提供治疗期间的医疗待遇外，还应支付相当于其医疗费用25%的赔偿费用(5)劳动合同约定的其他赔偿费用。四、现有劳动法律、法规、规章存在的缺陷 、不足 1.立法把简单的事实复杂化。我国法律给劳动行为定义了两个性质，即劳动关系和劳务关系，但《劳动法)只适于劳动关系，劳务关系却被划到《民法》所属的范围。由于劳动者不能清晰区分劳动关系与劳务关系，致使劳动者无法对自己的劳动住质进行定位。 2.对能否适用继续履行的责任方式及其适用条件和用人单位拒绝履行劳动合同时如何处理等有关问题未作出明确规定。司法实践中缺乏操作性，有支持劳动者继续履行劳动合同谙求的裁判，也有不支持劳动者继续履行劳动合同请求的裁判。 3.对违约金的性质、数额范围及适用范 围未作明确规定。司法实践中，有根据违约金的补偿性质进行的裁判，也有根据违约金的惩罚性质进行的裁判，以致同一情形出现不同的裁判结果。 4.对赔偿损失的范围、赔偿数额的计算方法等规定不合理及对经济补偿金与损害赔偿可否同时兼得规定不明。 5.对“三期”女工、未成年工、医疗期员工、工伤员工如何特殊保护规定不明。当用人单位强行辞退这些受特殊保护的劳动者时，如何赔偿他们的损失，不同的仲裁员或法官会有不同的观点。 6.对用人单位未提前一个月通知解除劳动合同.应否支付劳动者一个月工资作为补偿，(劳动法》及其配套法规、规章均未作规定。司法实践中出现两种不同的裁判.有支持劳动者该项请求的，也有不支持劳动者请求的。 五、完善用人单位违法解除劳动合同法律资任的建议 应尽快建立起完备的劳动法律体系，尽快出台专门的调整劳动关系的法律，如《促进就业法》、(劳动合同法》、(集体合同法》、《工资法》、(社会保障法》、(劳动争议处理法》等，并及时修改(劳动法)和相关法律法规，吸收目前地方立法中的成功经验，使劳动关系的法律调整趋于统一，构成一个完善的立法体系，从而使劳动者的权益得到全方位的保护。废止《赔偿办法》和(补偿办法)两个规章，将两个规章的内容修改完善后并入《劳动合同法》中，在《劳动合同法)中以法律条文的形式，明确规定用人单位违法解除劳动合同的法律责任。 1.明确劳动关系与劳务关系的区别与联系.发生劳动争议时，能够清晰明了地找到适应争议的法律与规章。 2.规定适用继续履行责任方式的条件。规定只要劳动者要求继续履行劳动合同，而用人单位又能够继续履行劳动合同的，劳动争议仲裁委员会和人民法院应当裁判用人单位继续履行劳动合同。 3.规定违约金的性质、数额范围和适用范围。在劳动法律法规中明确法定违约金的性质和适用条件并作出具体规定。为体现对违法行为的惩罚，建议将违约金定性为惩罚性违约金，违约金的数额可以大于劳动者的实际经济损失;为体现违约金的合理性，并根据劳动合同不同于经济合同的性质，对违约金的约定规定一个合理范围;规定只要用人单位解除劳动合同不符合法律的规定和劳动合同的约定，即构成违法违约，劳动者即有权要求违法的用人单位支付违约金。 4.规定赔偿损失的范围和赔偿数额的计算方法。报害赔偿范围应包括工资、福利、社会保险待遇、劳动保护待遇、工伤待遇、医疗待遇、女职工和未成年工特殊保护待遇的损失及劳动合同约定的其他赔偿费用。赔偿数额的计算，一般以赔偿实际损失为原则，但为休现法律对特殊劳动者的特殊保护和对违法行为的惩戒，如果用人单位违法辞退的是受特殊保护的劳动者，则规定用人单位除赔偿劳动者实际损失外，还应参照(补偿办法》第八条的规定支付劳动者经济补偿金。如果用人单位拒绝赔偿，则应加付赔偿数额25%的额外赔偿费用。工资收入损失的计算应包括劳动合同期满前剩余期间的可得工资收人;劳动合同期满而医疗期、孕期、产期、哺乳期未满的，工资应计至医疗期、哺乳期满。 5.规定用人单位有下列情形之一，迫使劳动者提出解除劳动合同的，按用人单位违法解除劳动合同的规定承担赔偿责任:(一)以暴力、成胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;(二)未按劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的:(三)克扣或者无故拖欠劳动者工资的;(四)拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的;(五)支付劳动者工资低于当地最低工资标准的;(六)没有为劳动者缴纳社会保险费的;(七)没有按照标准依法支付劳动者工伤、医疗待遇的。 总之，我国的劳动立法正在日益完善之中，尽管目前我国现有劳动法律、法规、规章和司法解释，还存在缺陷和不是，但就用人单位违法解除劳动合同应当承担的经济责任来说，适用《赔偿办法)第三条的规定，还是基本明确和合理的。用人单位随意解除劳动合同的现象一定会得到有效的遏制，劳动者的合法权益也会得到最大限度的保护。
合同法律论文篇10
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。
2003年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：
(一)申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》;
(二)被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三)和(四)本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。
6月19日，新华社受权国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。
《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同;物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同是委托发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的;受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果?势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。
委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。
但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①
原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②
不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。
2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例(草案)》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。
