企业物业管理
【关键词】物业管理企业
现在物业管理企业有两类：一是从属于国有房地产开发公司的企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主;二是从原单位后勤部门或房管所转制的物业管理公司。我们神华宁煤物业总公司就是属于后一类，我们现在的物业管理就带有后勤服务工作性质，即以为神华宁煤集团公司提供优质服务为基本点，逐渐使神宁物业成为神宁集团快速发展的总后勤部，成为保障有力的坚强后盾，成为分忧解难的蓄水池，成为宁夏一流的物业管理企业。
一、目前物业总公司组建后面临的基本现状
(一)不利因素。
实事求是的讲，由于历史的、客观的、主观的、方方面面的原因，我们现有的物业管理水平整体看还很低、很落后，只是停留在生活后勤面上理解物业，被动应付、满足生存、疏于管理、浪费资源、低效运营、无论是矿区居住环境还是广大物业工作者的工作环境，脏乱差、不文明现象普遍存在。
1、管理范围大，覆盖面广，链条长，层次多，难度大。
2、物业管理水平参差不齐，执行力不强。
3、现有物业管理基础差，底子薄，设施、设备老化，有些年久失修，优良资产不多，创效能力差，资产收益率低。
4、专业人才不多，所需物业管理人员少或缺乏管理经验，现有人员结构远远不适应构建大物业的需求。
(二)有利条件。
大集团、大物业，神华宁夏煤业集团物业总公司具备特有的核心竞争优势。
1、有集团公司的正确领导和高度重视。
2、有特定的市场优势和发展空间。神宁集团有多大，我们的市场空间就有多大，神宁集团的发展强势，同样也是物业总公司的发展强势。随着集团公司的快速发展，办公场所、职工住宅、公用设施、职工娱乐需求等都会相应增加，而且新增项目环境好，设施、设备新，为物业服务市场的拓展和管理提供了有利条件。同时，随着各矿区生产与生活的逐步剥离，我们的市场也越来越大。
3、创效潜力巨大。实施专业化管理后，随着各项标准化管理措施的逐步落实到位，效益也会越来越明显。
4、为矿区职工提供物业服务，我们有历史经验和情感优势。伴随着煤炭开采就有了矿区物业，我们有一支积累了丰富经验，长期在矿区后勤战线上默默无闻辛勤工作，为矿区职工提供物业服务的员工队伍，广大物业服务工作者来自矿区生产、管理一线，长期与矿区职工同甘苦、共命运，有着血肉相连的关系，有亲情、手足情乃至父子亲、母子亲，不仅了解煤矿，也最了解矿区职工的需求。
二、神华宁夏煤业集团物业总公司重组后的困难
1、如何处理好改革发展与和谐稳定的关系是公司在重组后遇到的最困难的问题。
重组改制是一种必然趋势。体制上的改变，带来的产权的重新配置和经营机制的转变，同时将面临富余人员的安置和企业职工身份的的转变问题，这个问题不解决，重组后的企业也难以轻装上阵，但要改革，必然要涉及到国有企业职工的切身利益，职工会产生不同的思想认识和情绪波动，这是任何国企改革改制过程中都无法回避的问题，如果解决不好可能会对改革造成消极的后果，将会给改革带来更严重的问题。由于神华宁夏煤业集团物业总公司目前在集团公司基本上处于弱势地位，本身就要靠集团公司才能生存下去，依赖性非常强，并不具备在市场上生存的能力，因此职工非常担心改制后，是否能够继续生存下去，更不用说企业还要如何发展壮大，因而他们往往并不支持企业改革改制，他们对改革改制缺乏足够的信心。
2、如何解决重组后的资源问题也是神华宁夏煤业集团物业总公司重组后的难点问题之一。
物业管理属于服务性行业，对企业的资本金要求不高，对物业管理公司来讲，最重要的资源是物业项目。我们物业管理属于后勤部门，将进行主辅分离，但是由于涉及面广，物业管理分散，富余人员较多，如何妥善安置的问题摆在现实面前，要转变职工身份，职工会不会接受，如何做好思想政治工作的问题，如何解决职工后顾之忧的问题。再就是现在各个子公司物业管理后勤都是全靠主业每年实行补贴才能正常运转，否则，物业管理将无法维系生存，一旦与主业剥离，导致资金短缺，人才短缺，项目短缺，基础薄弱，物业管理企业生存确实将面临危机，这是最现实的问题。
3、如何客观评价物业管理行业的生存条件是神华宁夏煤业集团物业总公司重组后需要关注的问题。
虽然物业管理从上世纪80年代开始进入中国，据不完全统计，全国物业管理企业已经发展到四万多家，市目前物业管理企业多达多家，一级资质有家，二级资质有家，三级资质有多家。我们公司刚刚重组完毕，面对如此激烈的竞争市场，如果我们不走科学发展的路子，走向市场，要想在市承接物管项目，站稳脚跟，肯定难度很大，生存都成问题，更谈不上发展壮大。可见脱离了集团公司的神华宁夏煤业集团物业总公司一旦失去了赖以生存的基础，企业生存必将面临严峻考验，如果处理不当，还将影响社会的稳定和谐。
三、落实科学发展观，促进物业管理工作
(一)解放思想，探讨和实践适合公司长远发展的科学治理模式是可持续发展的基础
物业行业既是朝阳产业，又是微利行业，这是不争的事实。物竞天择，适者生存。我们必须学会在这个大背景下求生存、谋发展的能力。
1、改革管理体制。按照专业化管理的基本思路和各单位的实际情况，本着条块结合的基本原则，规范机构设置。对业务相近的单位和部门进行整合，减少管理层次，避免业务岗位重叠，该撤销的撤销，能合并的合并，消除人浮于事的现象。组建专业服务队伍，明确职责范围，规范操作程序。要求所属各单位在3月底之前提出专业化管理的具体方案，报物业总公司审批执行。
2、改革运行机制。一是加大用人制度改革力度，干部能上能下，适应公司管理需要;二是改革薪酬体系，易岗易薪，绩效挂钩;三是改革经营方式，管理专业化、经营规模化、实现价值最大化。
3、转变经营思路。开拓市场，把有偿服务领域做大，莫以利小而不为，不因财薄而不做。这样，在为集团提供方便服务的同时，能收到较高边际效益回报，达到以副补主的目的。同时，还要扩大经营规模，拓展服务领域，追求规模效益。这样才能规避风险，以丰补歉，夯实企业发展的基础。
4、管理上要科学化管理，夯实管理基础，开展精细化管理工作。
第一，夯实基础管理。一是建立健全各项基础管理制度，如各岗位操作规程、工作职责、标准等;二是建立健全各类统计台帐和信息登记，做好机电设备运行和检查记录等;三是建立健全计量基础工作制度，认真开展计量管理工作，最大限度的降低各类消耗;四是制定各类消耗定额标准和费用控制标准，并考核执行。
第二，夯实质量管理。一是建立健全各项质量标准，如住宅物业服务质量标准，酒店客房、餐饮服务质量标准，单身楼服务质量标准，锅炉房、机房、泵房质量管理标准等;二是要依据各类质量标准体系定期和不定期的进行检查、考核、整改并不断完善。总之，通过质量标准化体系的建立、实施和不断完善，逐步提高现场管理水平;通过质量标准化管理为业主、为顾客提供满意的服务，同时，为物业服务一线职工创造安全、文明、整洁的工作环境。坚决消除有些锅炉房锅炉负压燃烧，仪器、仪表失灵，工作现场不整洁、污染严重，既损害员工身心健康，又缩短设备使用寿命的现象。
第三，夯实经营管理。一是建立健全成本核算体系，分析和研究制定各行业成本构成要素，规范核算行为，管好可控成本，最大限度的降低成本费用。二是建立健全财务管理基础工作制度，依法办事，照章办事，杜绝坐收坐支、白条收款、白条入账、公款私存等违规行为的发生。
公司财务经营部、工程管理部，要按照以上工作要求组织制定总公司统一规范的制度体系、考核标准体系，并指导所属单位进行整改落实。要通过扎扎实实的基础工作，促进精细化管理工作的逐步开展。
(二)建设创新节约型后勤是可持续性发展的必然要求
我国人口众多，资源相对不足，环境承载能力较弱。加快建设创新节约型社会，是缓解资源供需矛盾的根本出路，是落实科学发展观的必然要求，是保持经济平衡较快发展、全面建设小康社会的迫切需要。抓好创新节约型后勤建设，对建设创新节约型社会具有重大的现实意义和深远的历史意义，也是新时期社会发展和高校建设的趋势。因此我们公司要牢固树立勤俭办企业的思想，认真开展“双增双节”活动。具体做到：
1.认真落实节能减排工作。一是要通过计量分析管理工作，加强能源消耗控制，认真挖掘节能潜力，增加效益;二是通过变频技术改造，降低能源消耗，提高经济效益。
2.通过菜品创新、旅游产品创新等吸引顾客，增收创效。
3.认真开展群众性的“双增双节”活动。要树立过紧日子的思想，从我做起，节约每一滴水、每一度电，消除跑、冒、滴、漏现象发生;贯彻落实集团公司压缩非经营性开支的目标要求，核定公司机关及所属各单位办公费、业务招待费、差旅费等，实现在原有基础上降低10%--20%的目标。
4.强力推行集团公司用车制度改革，落实车改制度各项规定，减少公务用车台次，降低车辆使用费用。
5.加强用水、用电、采暖服务费和租赁费的收缴力度，提高收缴率，确保经营收入如期实现。
6.牢固树立“省下的就是自己的”成本理念，使节能降耗工作和“双增双节”活动成为各级管理人员和广大员工的自觉行为。
(三)创造良好的安全环境是可持续发展的保证
我们必须牢固树立科学发展观，明确职责，落实责任，以求真务实的精神，切实把安全生产各项工作落到实处。筑牢安全防线，努力建设“本质安全型”企业。
1.树立一个理念。就是要牢固树立“安全为天”的理念，“安全第一，预防为主”不能只喊在口头上，必须落实到具体行动上;认识要到位，安全就是最大的效益，安全就是最大的政治;行动要跟上，认真落实各级各类管理人员和操作岗位的安全管理责任。
2.抓好五个方面的安全管理工作。一是工程安全管理工作，尤其是使用外包队伍，严格资质审查，必须以合同形式，落实施工安全生产责任，工程管理部要加大监管力度，确保工程建设安全;二是食品安全管理工作，要扎实开展食品卫生质量达标工作，坚决杜绝食物中毒现象发生;三是消防安全管理工作，完善消防设施，加强相关从业人员的消防安全知识培训，认真开展消防安全质量达标工作，消灭事故隐患;四是机电设备安全管理工作，开展机电达标工作，加强现场管理和巡检力度，保证机电设备的完好率;五是交通安全管理工作，落实管理人员和驾驶人员的安全责任，认真学习和遵守交通法规，海外旅游公司一定要加强游客的出行安全管理，保证每一位客人的人身财产安全。
3.加大奖惩力度。建立健全安全目标责任及考核奖惩体系，每月检查考核，严格兑现奖惩。
(四)以人为本、服务创新是可持续发展的关键
首先21世纪企业间的竞争更多地表现为文化的竞争，人才的竞争，企业文化决定了企业发展的方向，高素质人才成为引领企业发展的支撑力量。物业企业要实现可持续发展，也必须建立一个完整的人力资源开发管理体系，为员工打造成才平台，使人的潜能得到最大程度的发挥。做到尊重人、信任人、关心人、爱护人，从而营造出“人人受重视，个个被尊重”的文化氛围，为实现企业跨越式发展储备丰厚的人才资源。一要尊重员工人格，增强认同感。坚持充分信任员工、理解员工、尊重员工，引导员工积极参与企业的决策、管理，最大限度发挥员工的聪明才智，为每个员工创造显示品德和才华的空间。二要利益回报职工，增强归属感。建立完善的激励机制激发员工的主动性和创造性。保证一切关心企业，符合企业价值观和企业精神，为企业取得实际效益的员工及其行为得到尊重，同时获得相应的物质利益，从而形成员工奉献企业，企业回报员工的良性循环，提高员工对企业的忠诚度，进而提升业主对物业的满意度。三要规划员工生涯，紧密结合公司实际，抓好抓好物业管理基础知识的普及培训、专业技术培训、质量标准化知识的培训。培训工作要根据不同情况，可采取“请进来，走出去”的方式进行，业余脱产相结合，重点鼓励自学和岗位培训。通过多种形式的培训，不断提高员工个人综合素质和员工队伍的整体素质。结合培训工作，工会、人力资源部、党群工作部要配合组织岗位练兵、技术比武等活动，树标兵，选典型，使学有目标，赶有方向。同时研究制定物业总公司员工教育培训规划，使教育培训工作经常化、制度化。
企业物业管理篇2
寻求差异，创建特色服务品牌
所谓品牌的差异化是指在创建品牌的过程中，无论是从内部的经营管理还是物管项目的运营上都追求自身品牌的新颖特质，从而催生企业的品牌生长。近年来，上海纳入物业管理的物业面积己超过了5亿平方米，物业管理企业近3000家，然而很多物业管理企业往往对品牌的认识都停留在知名度的打造上，因而物业的同质化特别严重。当然也有很多企业在品牌特性化上做得很好，很值得借鉴，如万科推行的物业管理向外拓展策略，实现规模化经营，已经成为其综合优势的重要体现，进一步丰富了物业品牌内涵，形成“个性化服务”模式。中海的“规范化发展，网络化运营，信息化管理，专业化增效”模式也极具前瞻性的差异特征。
众所周知，品牌的这种差异或特征是在客户对产品的认知关系中形成的，因为人们对物业管理的评价上有一定的主观性，会随着业主的心理变化而变化，所以物业管理需要提升服务，服务是物业管理之魂，要创建具有自身特征的服务品牌，必须以持续的满意度来巩固自己的品牌形象。
物业管理服务品牌的创建应该作为一个整体概念来实施，它是用来识别不同物业管理企业、不同物业管理服务产品的文字、图形与口碑的有机组合，其主要功能是识别，应涵盖技术含量、品质、能力、实用形象、价值、文化沉积等各个方面。从这个角度出发，物业管理服务产品就可以划分为六个层次：
核心利益：即物业的保值和增值。
有形产品：即物业管理服务的基本形式，如工程维护等。期望产品：即顾客购买“核心利益”时期望的一整套属性和条件，如业主或租户希望的安全、舒适、文明的环境及氛围等。
附加产品：即物业管理服务中包含的附加利益和服务，如代收发邮件等。
精神需要：即满足顾客心理需要，如显示业主或租户的尊贵个性等。
潜在产品：物业管理服务根据顾客潜在需要进行增加和改变。
物业管理服务产品的功能性价值主要来源于前三个层次，而附加性价值来源于后三个层次。建立在物业管理服务产品基础上的物业管理服务品牌则包含三个层次：
第一，物业管理服务品牌是一种物业管理服务产品的标识，它提供了与其它物业管理服务产品相区别的特性，也是物业管理服务品牌的外在形式。
第二，物业管理服务品牌是顾客对产品的认知。品牌作为标识代表了同种产品之间的差异或特征，这种差异和特征是在客户对产品的认知关系中形成的。这意味着品牌形成不仅仅是因为产品本身特征，还取决于顾客对产品特性的理解和认知，取决于客户的爱好、个性、价值观等。
第三，物业管理服务品牌是物业管理企业与物业管理服务顾客之间的关系性契约，是一种权利和义务，期望与承诺的约定。包括了相对应的法律、事实、道德、情感的关系因素。这也是品牌最核心的含义。
要建立物业管理的品牌，必须从品牌的含义出发制定一项品牌的创建和成长策略。它是一个从品牌设计、品牌定位、品牌建设、品牌传播到品牌延伸的系统工程。因此需要科学的创造力，以创造特色作为铸造物管品牌的有效捷径;以拓展物业管理服务内涵和外延作为品牌的特色;以顾客的现在需求、潜在需要及顾客满意度、忠诚度指标体系为品牌目标;运用现代市场营销公关策略及各种方式，调节、调动、整合、操纵信息媒介，并与顾客建立长期关系，从而形成独具特色的有感召力的物业管理品牌。从企业内部来讲，一是要牢固树立服务意识，要认识到服务是企业赢得市场和顾客的重要武器，是品牌的积累和升华的重要途径。二是要把服务贯穿于整个经营过程，要针对产品的特点，把服务作为重点来抓。三是要建立产品服务管理网络。注重对员工的培训，加强企业内部各部门的协调和沟通，给顾客以最大的方便，跟踪顾客对产品使用的满意程度，以赢得顾客的信任和好感，通过服务树立和巩固自己的品牌形象。中企物业从创建之初就以精品战略作为公司管理服务的定位，推出“讲人情、重人
性、察人心”的预料式服务，充分挖掘业户的服务需求，深化服务意识，确立服务标准，以此赢得业户的肯定，树立公司的品牌，谋求市场的份额。
“预料式服务理念”借鉴自英国的管家式服务。从对人的需求分析出发，为业户提供不同层次的服务，使服务对象感受到最大限度的满意。英国管家式的服务体现的是专业、敬业、完美。能否注重细节是管家和普通服务人员本质的区别，那种服务的境界应该是一种感觉，不仅在物质上，更多的体现在精神和文化上。因此，我们通过系统专业的培训，培养服务人员的专业意识、职业态度、规范行为，保持服务输出的高质量。在做好基本物业服务的同时，专门研究业户的各种需求，将服务向更深层推进。在管理涉外楼宇过程中，我们发现那些新经济组织的党员找不到开展组织生活的场所，我们就配合街道党委在我们管理的中企大厦中创建了“党员服务点”，此举成为了楼宇党建工作的新视点，领导亲临视察了大厦“党员服务点”的党建工作，对创建“党员服务点”这种新时代的党建工作新模式给予了充分的肯定和高度评价。
因此，服务品牌的创立只有通过不断发现并满足业户日益变化的各种需求，关注物业管理服务的每一个细节，才能最终成就自己独特的物业管理品牌。当然，创立一个有价值的物业管理服务新品牌，不可能一蹴而就，其将是一项复杂长期的系统工程。物业管理企业必须利用自己的经营服务理念、文化价值理念、先进的管理服务模式、崭新的企业运营机制以及自身独特的企业文化、社区文化，致力打造与国际市场、国际品牌接轨的具有鲜明自身特色的物业管理新品牌。
规模经营，形成物业管理品牌优势
物业管理规模经营是实现较高的市场份额和企业利益的手段。一个物业管理企业有了优质服务，在社会上美誉度高，如果规模小，其市场占有率很低，消费者享受不到，那么这家企业是难以成为品牌的。因为高市场占有率是品牌企业乃至名牌企业的一个基本特征。要提高市场占有率，就必须扩大企业规模。可见，中国物业管理企业实施规模化经营任重道远。其次，规模经营是提高企业综合实力尤其是赢利能力的要求。规模经营有利于采用新技术、新设备，降低经营成本，增加销售收入和利润。再次，规模经营是形成品牌优势的客观要求。要形成品牌优势，必然要有较大规模。
企业联盟作为一种企业提高自身核心能力，实现长期可持续优势的有效实现手段，已经在全球范围内得到了广泛的实施。对物业管理公司而言，通过建立企业联盟，不仅能够以竞合取代竞争，避免行业内的过度竞争，还能通过强强联合、优势互补、组织学习，在支付较低交易费用的情况下，短期内迅速提高企业核心能力，以强有力的综合实力经受市场的洗礼。
规模经营一是有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平;二是有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面;三是有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局;四是有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环;五是有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展;六是有利于走出国门，进入国际市场。可以在企业间整合组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的物业企业集团。笔者以为，组建物业企业集团应本着以下几方面的原则：
1、强强结合，优势互补
强强结合就是以若干个具有较强经济实力，社会信誉好，有一定物业管理规模和管理经验，经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团，形成最佳伙伴之间的理想结合(不是以强带弱)。优势互补是指组建的物业企业集团的各企业都具有各自的优势，这些企业组成集团后可能取长补短，相互补充，相互支持，增强竞争力，发挥各自优势和集团的整体优势。
2、平等、互利、自愿
平等就是各企业在社会、政治、经济和法律等方面的利益是相等的。包括企业集团中各种所有制成份的平等，参加企业集团的各企业在法律地位上的平等，也包括企业集团中的职工政治地位、工作安排使用方面的平等。互利是各方企业都是为了互相有利而结合的，企业集团经营的好与差，直接涉及到集团成员企业的经济利益。自愿就是企业必须是完全出于自愿参加，而不是由政府或行政主管部门硬性搞拉郎配。同时，在组建物业企业集团时，还应当通过集团章程等加以明确以保证各方的利益。3、规模适度、有利发展
组建物业集团的目的，不是简单地把企业做大，关键是要把企业作强，通过统筹规划，在优化结构的基础上，增强在国内外物业市场的竞争力。因为，规模经济是存在于一定的规模界限之内的，超越了合理的规模界限，不但不会产生更大的经济效益，反而会使经济效益下降。因此，组建物业企业集团时，必须要做到规模适度。
4、打破地区间、行业间界线
打破地区间的界线，就是组建的物业企业集团，其成员企业不要受地区的限制，只要有利于企业集团发展，自已自愿参加的企业都可以成为企业集团的成员。打破行业间的界线是指组建的物业企业集团，除了本行业以外，其他行业中与物业管理直接或密切联系的企业，也可以成为物业企业集团的成员。如绿化公司、保安公司、保洁公司、防治白蚁公司等等。这样，企业在市场竞争中才具有整体集约优势。
5、长远性与现实性相结合
要充分考虑到企业集团的长远发展，其眼光要看得远一些，集团发展目标、发展规模、经营战略、效益指标等都要具有一定的超前性。同时，也要从我国物业管理的实际出发，充分认识我国物业管理的现状，特别是在确定企业集团的个体模式、发展规模、联合方式、经营项目、效益指标时，要符合实际，切不可超过企业集团的实际能力。只有把长远性和现实性结合起来，才能具有一定的超前性，同时又能防止不切实际、急于求成。
企业物业管理篇3
一、国有物业管理企业的现状
国有物业管理企业大部分是从计划经济时期的房管所转制过来，受到传统体制的影响，不少国有物业管理企业不能适应市场经济发展的要求，管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后、经营业绩不佳，很多这样的企业没有经营、拓展、投资较大项目的独立自和决策权。这较为严重地制约了企业走向市场的步伐。除了受到传统体制的影响外，国有物业管理企业员工队伍的整体素质不高也是一个重要原因。如员工年龄偏大、文化水平较低、安于现状、缺乏进取心和危机感。这些无固定期限劳动合同的员工，企业要与其解除劳动关系，或者让其待岗不是容易的，也不符合劳动政策、法规。即便企业费尽心机说服其下岗或解除劳动关系，但承担的费用也是相当惊人的。如此带来的国有物业管理企业负担是很重的，企业的经济效益相对较差，员工的收入势必受到影响，企业指望这些缺乏进取心、没有压力的员工在日常管理服务中自觉、认真、负责地维护企业形象和业主的利益确实相当不易。因此，国有物业管理企业的改革、改制势在必行。
二、国有物业管理企业改革的困惑
说到改革，很多人想到的是民营，似乎这样所有问题就会迎刃而解，其实不然。不是有民营企业感叹：有些地方享受不到应有的待遇，抗风险能力差，得不到政府部门的扶持、关照，小而散的结构没有市场的竞争力，只能管理物业市场的“边角料”?等等。随着改制工作的不断深入，新情况、新问题就会不断凸现出来(据先期转制的民营企业介绍，相当一部分员工要下岗)。体制的转变，职工切身利益关系的调整，历来都是特别敏感的问题，必然会产生不同的思想认识和情绪波动，解决不好可能对改革造成消极的后果。我们应当从维护改革、发展、稳定的大局出发，以“三个代表”的思想为指导，以《物业管理条例》总则规定的“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”为立足点，在推进改革的同时，妥善处理各方利益，不要忽略了计划经济下的老职工的利益和想法，更不能把矛盾推向社会，企业能自己消化的尽量消化。
国有物业管理企业很多是由计划经济下转制而来的“老的事业单位新的企业”，在有些方面要承担历史遗留问题，要在一定时期担负社会、政府的职能，并非纯粹的经济组织，不能简单地追求经济效益的最大化。政府、上级部门一些指派性的工作还是要做的。现在一些设备、设施陈旧，条件差，维修、管理难度大，而收费低廉的老公房、售后房大都由国有物业管理企业管理，往往是吃力不讨好，吃力没有效益。总书记在谈及“立党为公、执政为民”时要求“必须落实到各级领导干部的思想和行动中去”，物业管理企业当然不能例外。也就是要为群众诚心诚意办实事，凡是涉及群众切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。老公房的物业管理集中了老百姓很多“看得见”的“急”“愁”“难”事，关系到千家万户的安居乐业，关系到党和政府的形象，如以追求经济利益最大化的标准，有实力的专业化的物业管理企业是不会接手的。再说现在上海售后房物业管理费的标准是沿袭1997年的，收费标准是由政府早就核定的，并没有实施“商品化”、“市场化”，最近几年也没有考虑到物价水平、工资等水平发生的变化，市场化运作的机制实际上还没有完全建立。所以“国退民进”的口号叫了十来年，至今不能全部“民营”的原因也就不难理解了。
三、国有物业管理企业改革、改制的设想
但是国有物业管理体制的改革终究是不能忽略的，可“民营”并不是唯一的选择。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出的“混合所有制经济”，意即不同性质的资本结合或参股而形成的经济成分，一般采取股份制的资本组成方式，它以社会中存在多种所有制经济成分为前提，通过各类性质的产权在市场中以各种形式自主流动和重组形成，并为适应竞争和市场的需要不断变化资本结构。混合所有制经济有利于形成规范的现代企业制度，从而有利于实现企业运营的高效益，有利于推动生产资源的优化配置。这对国有物业管理企业改革、改制很有指导意义。
在上海的国有物业管理企业主要是三类：一类是由房管所转制的物业管理公司，这类企业由于缺乏完全的企业经营自，所以难以发挥其积极性和潜力，这部分企业面临着政企分开，公司制改造和建立现代企业制度的艰巨任务;第二类是由开发商建立的物业管理企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主，在经营上有一定的垄断性，市场化程度不高;第三类是适应市场需要而成立的物业管理公司，目前这类企业一般规模较小。对于国有物业管理企业来说，大都存在着主管部门多，人事关系复杂，办事效率低，工作积极性不高的现象，因此，大多数国有物业企业的主要经营者都希望通过改制来改变这一状况。由于各种原因，不少国有管理企业只能等待，希望政府或者上级主管部门能够有一个明确的可操作的办法。
这样的物业管理企业已明显落后于市场经济发展的步伐，现就第一类由房管所转制的国有物业管理企业谈点粗浅的看法。
物业管理企业“国退民进”是总的发展趋势，这是市场经济发展的必然结果。产权清晰的、条件成熟的，改制不会产生太多矛盾的，企业国有资本可以通过申请、审批、立项、资产评估确认、产权转让交割等规定程序，在实现国有资本保值、增值的基础上从企业中退出，建立民营性质的有限责任公司。而大多数国有物业企业只能通过“渐进式”的方式，先采用部分国有资本从企业中退出的方式，建立一种仍以国有资本为主，以全体职工持股，或者经营者持股，抑或有外部投资者参股的国内合资的股份制企业，这同样符合中央提出的建立混合所有制经济的政策。
这样的改制方式，企业内部不会掀起很大的波澜，不会殃及关系到千家万户安居乐业的售后房管理小区，不会产生大批员工同时下岗的局面。各项工作能有效衔接、平稳过渡、循序渐进、不断完善。
全体员工持股、经营者、管理层持股和外部投资者持股三种改制方式，笔者更倾向于由经营者、管理层根据职务、能力、承担的责任按比例持股。由经营者、管理层持股可以是企业总股本的49%，国有股51%。这样就可以避免管理层、经营者无所作为、安于现状、不思进取的倾向，也可以避免人人持股、却没有人负责的现象发生，同时又能得到具有实力的母公司、上级主管、相关部门的关心、扶植和有效的监督，一旦经营者缺乏应有的领导能力，不能适应形势发展的需要，竞争意识差，无力领导企业进一步的创新和发展，可以在上级主管部门和公司管理层的共同监督下，把不合格的经营者的股权转让、出售给有能力、有创新理念、能有效组织团队不断开拓创新的外部投资者。经营管理层同样引入竞争机制，给企业找到合适的经营管理者。经营者、管理层持股后，自然会带来决策机制的变化，激励机制的变化，管理水平的提高和企业效益的提高。主要表现在经营者、管理层风险意识、危机感、自主经营意识增强，使企业运行更贴近市场，减少盲目性，在管理制度上更加规范、严格，经营者寻找新业务，拓展新的经济增长点的积极性自然会不断提高。
四、国有物业管理企业改革需要制度、措施相配套
循序渐进的改制为充分发挥经营者、管理层的创造性、积极性提供了良好的机会，却不能使企业的内部管理自然得到改善，员工的积极性需要健全的制度和政治思想工作加以提高、保障。适时地建立、健全一套适合企业自身发展需要的经营管理的模式显得尤为重要。
与企业改制、改革相配套的企业须有明确的岗位责任制，并加强日常的督促考核，切实搞活分配，以岗定薪，责权利相结合，各岗位必须纳入竞争机制，要积极、有效地开展业务、技术的培训，加强政治思想工作，教育员工改变观念，增强市场意识和服务意识，积极培养、录用、招聘人才，相对重要的项目设立AB角，调动积极性，引入竞争机制，优胜劣汰，亦可为拓展市场储备人才。通过一系列有效的措施、制度和思想工作，调动员工的积极性，使他们自觉在各自的岗位上为企业的发展，为企业树立品牌发挥作用。
上海威斯特物业经营有限公司是国内合资性质的国有企业，目前，经营者和管理层占了15%的股份，这几年经过内部机制的改制和各项制度措施的落实，实行的是较灵活的分配机制，把个人的经济利益和工作实绩尽量挂钩，从而调动积极性，促进了各项工作的开展。在市场拓展和经营管理服务方面取得了较好的业绩。为适应企业发展和市场经济的需要，公司成立了董事会、监事会，下设办公室、人力资源部、财务部、物业部、市场运作部、工程部、综合经营部、维修中心，同时因业务和管理需要成立了智能化公司和若干个子公司。公司的品牌已初步得到确立，在做实的基础上不断做大、做强，取得了较好的社会效益和经济效益。
企业物业管理篇4
(1)影响着物业管理企业的经济活动的环境。对企业进行文化创建，有利于文化中的价值理念、思想观念、精神内涵等的传递与渗入，能够进一步改善企业的管理环境，更有利于企业赢得市场竞争力和实现持续、健康发展。
(2)影响着物业管理企业的发展结构。特定的企业文化创建决定了企业有效的组织形态，而这样的文化发展结构也决定了服务与产品的质量与类型，影响着物业管理企业的管理定位。
2、物业管理中企业文化创建与定位存在的问题
2.1企业文化与企业经济发展脱节
本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。
2.2企业文化存在口号化问题
企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。
2.3企业文化趋向于娱乐化与表象化
相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。
2.4企业文化缺乏活力
还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。
3、企业管理中企业文化的创建与定位策略
3.1明确企业文化建设的方向
建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点;二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。
3.2明确价值观在组织中的重要作用
一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。
3.3抑制相异的文化传播
公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。
3.4强化企业文化的传播
执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。
4、结语
企业物业管理篇5
企业战略管理在当今市场竞争日趋激烈的环境下，越来越多地被企业家、ceo所重视。一个企业假如缺少战略管理，就如同在茫茫大海中的航船缺失方向与路线的指引，其结果将是险象环生，难以顺利达到理想的彼岸，甚至是被浩瀚的大海所吞没。正如美国战略家伍德将军所言：“假如企业战略正确，即使其犯错仍会成功;假如企业没有战略或战略错误，即使做对了，也仍可以失败”。就目前中国物业管理企业的现状而言，“战略决定成败”的概率远高于“细节决定成败”。物业管理企业战略管理的重要性，主要体现在企业可以在市场竞争激烈的环境下通过正确熟悉自己，明晰企业的战略目标，规划企业实现战略目标的途径与战略方法，从而使企业得到高于市场平均水平的可持续发展，并在市场竞争中扬长避短、做强做大、立于不败之地，打造物业管理行业的“百年老店”。
物业管理企业实施战略管理必须在把握市场与行业发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。
一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势
企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。
珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响;分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度;分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响;分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化;房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣;物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化;客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加;业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化;物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”;韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[fs：page]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司(发展商)提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场;实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路(精品战略、人本战略、社会效益优先战略);在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等;实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
参考资料：
企业物业管理篇6
关键词：物业管理企业;财务管理;强化;途径
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X(2013)09-0-01
一、物业管理企业财务管理现状
我国的物业管理行业属于朝阳行业，所以大部分物业企业对财务管理的重要性认识不到位，缺乏行业会计准则的约束，相应的约束机制尚未建立起来，而且我国物业管理企业由于组建方式和类型不同，在财务会计管理上遵循的准则和制度也大相径庭，甚至自相矛盾，还有物业企业甚至根据自身要求自设账目、自成体系，这样既不利于企业经营成果的正确核算，又不利于真实反映、核算、预测企业的财务状况，因此，为了物业管理企业自身利益考虑，应该尽快建立和完善财务管理体系。
1.会计基础工作不到位，内部财务控制不规范
对于企业而言，会计核算工作是最基础和日常的财务管理活动，也是整个财务管理工作的基础。同时物业管理作为一个新兴事物，并没有包括在传统的行业会计制度中，这就造成物业企业在会计核算中没有同行业的成功经验可以借鉴。物业管理的对象具有广泛性和不确定性，所以在会计明细科目设置上具有很高的灵活性，所以很容易走向极端――科目设置混乱。
由于是一个新兴的行业，所以物业管理企业目前尚无完整的财务管理制度和办法可以借鉴和遵循，而且企业内部也没有建立完善的内部财务制度，这就造成大多数物业企业财务会计核算过于简单，简单地根据自身发展需要设立账目，全然不顾会计科目的要求分门别类设置明细账，所以造成内部财务控制松散，会计信息得不到真实准确反映。
2.缺乏基本的会计制度和内部控制制度
会计制度是对企业所发生的交易和财务往来在账簿中进行分类、登录、核算的基础上，进行分析、核实和上报的一种制度，是进行会计工作要遵循的规则、方法和程序的统称。由于没有现成的行业会计制度，所以在实际工作中，物业企业的会计科目设置基本上靠从业人员的经验判断，而对于新兴的物业公司而言，可以借鉴的成功经验很少，所以导致这类企业会计账目和财务管理非常混乱。
内部控制制度是企业财务管理工作的总的指导思想，而且是企业财务自我监管自我完善的重要措施。在社会化大生产中，内部控制往往构成企业各项活动的自我调节和约束的内在机制，并处于企业中枢神经系统的核心位置，所以可以这样说，内部控制是否健全，是企业生产经营成败与否的关键。
在物业企业由于领导认识上的缺位(内部控制制度是大型商业企业才用得上的制度，物业企业用不着)，同时由于物业企业在我国发展历程还很短暂，所以相对健全的内部管理制度一直没有建立起来。
3.资金管理水平低下
物业企业普遍存在自身管理不善、资金从投入到如数流回周期长、滞留资金多等等现象，严重制约了企业盈利能力的提高和运营资金的正常使用。为了节省人员开支，物业企业在人员职务的设置上亦不尽合理，未体现不相容职务应该相分离的原则，会计人员一人兼任多职的现象非常常见。
二、物业管理企业财务管理特点
物业管理企业由于行业本身的特殊性，所以其会计核算与财务管理具有自身的特点，而且物业管理企业的类型不同，其财务管理模式也不一样，概括来讲，主要有如下特点。
1.资金流动过程和会计核算相对简单
在我国，物业管理是一个新兴行业，同时由于物业管理提供的是无形的服务，自始至终不会生产出有形的商品，所以其资金流动过程相对简单，会计核算与财务管理也相对简单。最主要的会计核算过程也就是物业费的收取与使用，为了便于接受业主的监督，提高服务质量，物业管理企业必须定期披露最全面的财务信息，以保证业主能全面了解物业的资金运作。
2.财务管理模式大致相同
我国的物业企业一般分为商业物业、办公区物业和小区物业三种类型，其中，商业物业盈利性最高，一般情况下，商业物业企业提供的主要是物业管理服务，即提供安全、清洁服务以及进行工程管理等等，以保证物业公司的正常运转。但是商业物业对各方面的配套条件要求很高，而且市场规模与份额也会越来越大，逐渐形成良好的发展势头。相比较而言，办公区物业和小区物业盈利性稍差，因为这两类物业是伴随着开发商对物业的需要而产生的，是具有隶属性的，所以其得到的利润相对于地产利润来讲九牛一毛，而且目前这两类物业规模较小、行业不集中，整体竞争力较差。
对于各种类型的物业管理企业而言，其经济核算的核心便是财务核算，所以它们的财务管理模式是大致相同的，走的基本上都是粗放式财务管理，缺乏专业财会人员，行业准入制度不健全，鱼龙混杂，效率较差。
3.其他
物业管理企业经营过程与一般的生产活动和销售活动没有多大关系，所以大多数情况下只涉及维修维护等管理服务的提供，其财务核算对象――资金运动过程肯定比大型生产企业和商业企业简单。
对物业管理企业各项费用及资金运营情况的监督，来自企业财务部门、政府有关部门和业主三方，所以一般情况下对其资金运作的监督更为完善。
由于业主最关心物业管理收费的使用情况及效益，而企业管理层出于自身利润最大化的追求也很关注企业的资金运营情况，所以，物业管理企业的财务信息使用方一般为业主和企业管理层。
三、如何加强物业管理企业财务管理
1.有关部门应该在制度层面大力支持
国家在大力开拓经济适用房、廉租房的同时，应该加大对物业管理行业的政策与资金支持，加快相关配套设施的建设。此外，会计协会应该尽快出台一套可以规范物业管理企业会计活动和财务管理的基本准则，以使物业服务行业从业人员开展会计工作能够有法可依。
2.建立内部管理控制制度
虽然物业管理企业不像大型商业企业那样业务量大、单笔业务金额数额众多，但是物业企业事务很繁琐，比如水电费、物业管理费、环境维护费用等的收取工作。所以物业企业应该尽快聘用有内部控制管理工作经验的财务人员，逐步建立属于自己的系统完善的内部管理控制制度。
图1 内部控制制度框架
3.加强和规范物料用品采购的管理
对于物业管理这个特殊的行业而言，日常耗材构成其企业成本的很大一块，所以为了完善其财务管理制度，必须加强对专业耗材的日常控制工作。例如，为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的采购支出成本，河南万厦物业管理服务公司出台了《物料用品采购规定》，对本公司需要外购的各种物品和耗材由管理处这个机构根据采购数量的多寡决定采用自行采购方式还是集中采购方式进行统一办理。资金收支、管理由管理处统一安排进行。
4.加强资金管理
有俗语道：没有规矩不能成方圆，所以为了加强物业管理企业资金的监督和管理，必须首先建立严格完善的资金管理制度。一般情况下，财务管理部是企业的资金管理部门，与企业形成委托――关系，主要从事各个管理处及各部门的资金结算和管理工作，所以财务管理部具有管理和服务双重职能。其次还要定期对各个管理处的现金库存情况及其与财务管理部门的资金结算情况进行全方位检查。
5.提高人员素质
人力资源构成企业资产的重要组成部分，所以提高人员素质是提升企业核心竞争力的关键，对于物业管理企业而言尤其缺乏专业的财务会计人员，在财务会计人员的培养过程中，首先要严把准入关，杜绝不具备会计基础知识和从业能力的人员进入本公司从事财会岗位，进入后，则要加强从业人员的职业道德和思想道德教育，提高职业素养，使物业管理企业财务部门成为“人无我有、人有我优、人优我特”的专业技能很强的部门。另外，要通过不断的会计知识和形势方面的继续教育和学习，更新知识，适应形势。
四、结论
物业管理企业是伴随着我国改革开放的历程逐渐出现并新兴的一个服务行业，存在很大的发展势头，但是目前尚无独立的行业财务制度，财务管理工作也很不到位，许多问题仍有待发现和探索。
参考文献：
企业物业管理篇7
【关键词】物业管理 企业 绩效
物业管理方面迎合时代的发展，已经着手于企业方面管理。物业在整个企业绩效方面的管理上面要实现的是既专业又完整的管理体系，虽然当前的绩效评价研究已然非常丰富，但就针对于物业管理行业而言，迫切需要构建出一套适合我国物业管理行业的规范化、科学并完整的绩效评价体系，而这也是成为促进我国物业管理行业快速发展并着实成为一大行业看点的重要课题。
一、应用于企业方面的物业管理
(一)企业绩效管理
所谓绩效管理，是一个完整的管理过程，它注重事情的事前沟通过程，在整个管理活动的全过程当中起着引领的作用。企业当中应用的物业管理更加侧重于企业所面对的市场的整体性、发展性及未来前景，其中对于市场程度的判断及评估以及事件发生后的评价。这对企业中间各类有益投资的发生发展都是很好的。其评价结果所依据的数据就是绩效考核的数据，数据的得出更多是对于特定时期的进步。
(二)物业管理行业的特点
物业管理行业是劳动型企业，其中的员工被要求着准确实施并应用计划、实施、考核、反馈、改进等方面的工作。市场物业管理在当前市场经济的发展状况及要求下，与企业管理方面有很多的融合及相互促进，即使物业管理作为服务行业，也要以主人的姿态出现在整个企业发展的后方。
二、物业管理行业对于企业绩效管理的要求
(一)明确可发展的战略部署
企业根据自身状况以及整个市场的发展模式而规定出来的企业部署战略，要求有着正确以及清晰的思路，这样的目标化发展战略可以使得企业当中员工感受到企业宏大的发展方向，让员工有一致努力的方向和心理归属感，同时也有利于物业管理方面为企业设定功过目标，经绩效管理更加科学、分层化及系统化。
(二)与锁定目标相适的高效组织结构
当企业的战略目标确立之后应建立一个很好平衡战略和目标协调一致的组织结构，结构的建立会对战略目标的实现产生积极推动的作用，例如分权式的组织结构就叫集权式的组织结构更加适合复合式及地区分散式的的战略目标的实现。
(三)透明的有效绩效沟通及绩效评价
绩效沟通是既适用于企业与物业也同样适用于企业本身同其中员工的方式。绩效沟通主要是应用于契约双方的形式，分析、确认、显示被考核者的强项与弱点同时也帮助被考者善用其身上的优点并明晰被考察者职业发展及培训的需要。这对肯定职业人过往及当下的工作效率有着非常大的认可率同时又为岗位管理人员也岗位员工之间进行有效的双向或者多向沟通。
同时迅速而广泛的绩效成绩的应用，可以基本实现绩效薪酬的酬工模式，使得企业的资金分配是公平公开公正的。而实际上看，这种方法的使用也是包括了与战略性人力资源的选、用、育、留等企业其他重要环节相互衔接并配合发展。
三、物业管理企业绩效发展现存状况
(一)管理形式不成体系及改进
由于没有意识到企业绩效管理方面是一个需要企业方面与物业方面整体实施的一个体系，导致很多无论是隶属于企业抑或说是隶属于物业部门的员工把绩效管理只是看作是普通填填表格和写写计划便能完成的工作，而把重头工作推到所谓管理绩效发展的人力资源等部门。这样的做法是使得工作的进展看似与自身无太大关联并且可能不会造成什么不良后果，但是任何工作都要直接考虑到它的后续发展以及实践当中的各类问题。人力资源部门在绩效管理方面的作用是维护好整个企业当中绩效措施实现的中间部门，而具体的操作是要求各部门员工共同完成的。
改进的措施是使得双方员工认识到绩效管理是非常看重工作之间的沟通以及相应的反馈机制的。首先要引导职工不仅仅只是在表面程度上面认识到绩效管理制度，了解到结果究竟有什么用处、自己工作当中存在的问题以及造成问题的原因等等，这样才有所改进的空间。所以良好的沟通及反馈机制是让员工去掉误区，了解企业绩效管理制度的大好选择。
(二)平衡关系共同发展
由物业管理企业方面绩效对于企业的持续发展具有重要意义。首先物业实施的管理是专业且有专门的针对性的。企业的任何动向旨在建立一个提高企业核心竞争力的绩效管理系统，其使用的有关于物业方面的竞争力就是管理、技术、服务以各类专业人才。这样看来，双方皆是直接应用了本身所具备的特殊技能为自身及包含着的员工带来更长远和有着实际意义的发展前景。因此绩效管理是物业管理企业实现组织战略目标、培养核心竞争力的重要手段，是企业管理的重要内容，也是提升物业管理行业整体服务水平是有力保障。
四、总结
物业管理企业要实施绩效管理必需根据企业本身情况，结合市场发张前景状况，对绩效管理有一个系统、全面的认知，从而建立一个有效的绩效管理系统。在物业方面的帮助下最终在复杂激烈的市场竞争当中得以生存和发展。
参考文献：
[1]杨金霞.论物业管理企业的绩效管理[J].北京建筑工程学院学报，2007.
[2]李超.物业管理企业核心竞争力研究[D].北京林业大学，2010.
企业物业管理篇8
一、现代物业管理企业财务管理综述
(一)现代物业管理企业财务管理的基本内容 具体包括：一是财务制度管理。财务管理的有关制度是物业管理企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础。物业管理企业是以管理及服务为中心的经营性企业，大多通过维修、养护、商场、餐饮、家政服务等多种经营途径扩大资金来源。因此，其财务管理比经营单纯业务的企业要复杂，有关规章制度的建立与实施也就显得更加重要。二是资金筹措管理。物业管理企业筹措资金时，应当根据国家及当地有关法律法规的要求，通过不同的筹资渠道、筹资方式去筹措资金，以满足企业各项活动的需要。同时，还要降低资金成本，减少财务风险，提高企业经济效益，实现财务管理的预期目标。三是成本费用管理。成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。通过预算、控制等环节实施的成本费用管理，对于合理降低成本，提高经济效益等具有重要意义。四是利润及分配管理。利润及分配管理一般包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配管理等内容，尤其是企业收益的分配会直接涉及到各方面的近期和长远利益，以及未来的积极性等问题。物业管理企业应当通过搞好经营决策、利润计划与分配，确保各方利益。
(二)现代物业管理企业财务管理的任务 具体包括：一是筹集和管理资金。筹集资金是为了保证物业经营需要，管理资金是为了加快资金的周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。二是经济核算。通过财务管理活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。三是实行财务监督，维护财经法律。物业管理企业的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法律以及财务计划，对企业的各项开支和各项经济指标都要进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果也不断提高。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。四是多元经营。积极组织资金，开辟物业管理企业的多种经营市场，“一业为主，多种经营”，不断寻求物业管理企业多种经营的新的生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
二、现代物业管理企业财务管理完善措施
(一)加强固定资产管理 物业管理企业固定资产管理要做好以下工作：设置专门管理机构，配备相应管理人员，建立健全各项管理制度。建立健全管理帐卡，实行帐卡制度，即财会部门负责总账;财产管理部门负责明细账;使用部门负责建台账。实行责任制管理。物业管理企业的贵重仪器、设备要指定专人管理，制订操作规程，建立技术档案和维护、保养、交接以及使用情况报告制度。财产物资管理部门与财会部门要定期对固定资产进行清查、核实，做到账实相符、账账相符。固定资产的购置和修缮要充分考虑工作需要和财力可能，根据任务、技术条件和配套设施确定。特别是对万元以上大型设备的购置要进行科学论证，防止盲目性。新建房屋要按照基本建设程序报主管部门审批。新增加的固定资产要及时组织验收入账并及时投入使用。固定资产的拆迁、调出、报废必须报主管部门审批。固定资产的变价收入应转入专用基金，用于固定资产的更新。对盘盈、盘亏的固定资产，均应查明原因，按规定进行账务处理。同时，定期开展清产核资，可以明晰各类资产特别是经营性资产产权，有利于推动物业管理企业企业资产的优化配置，促进闲置资产的有效使用。盘亏报损的固定资产，属于不可抗拒的原因造成的，要按照有关规定和资产报废的审批权限，及时办理核销;属于人为原因造成的，要追究责任，并按价赔偿;属于贪污盗窃，有意破坏公共财产的，应当依法追究，严肃处理。同时，加强各物业管理企业固定资产科学化管理意识。要求各部门重视对固定资产管理工作，建立固定资产科学化管理程序，该记入固定资产的及时记入固定资产，该对帐的各部门及时做好对帐工作，确保企业资产的不流失。
(二)加强财务核算 物业管理企业的财务核算是以价值形式反映和监督企业及企业内部各核算单位生产经营过程的劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。
财务核算的作用：其一，它用一系列价值指标为考核和评定物业管理企业及企业内部各核算单位的经营管理成果提供了系统和完整的资料。其二，通过财务核算程序对物业管理企业及企业内部各核算单位的管理服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用等实施有效的监督。其三，通过提供现状及未来的各种经济信息，使管理者做出正确的决策，并尽快采取措施，以实现既定的目标。
物业管理企业财务核算方法，一般包括：设置与运用会计科目，以便对各种管理与服务业务进行分类。复式记账，既每一项业务发生后，在两个或两个以上的会计科目中相互关联地进登记;填制、审核会计凭证，确保记录的可靠、完整、合理、合法。登记账簿，确保全面、系统、连续地记录经济活动;成本计算，在计算经营过程中全部费用的基础上，按照一定的成本核算对象进行归集，确定各个核算对象的总成本和单位成本。财产清查，通过盘点实物，核对账目，查明财产物质、资金的实有数额和占用情况。编制会计报表，以一定的表格形式，定期总括地反映企业经济活动的过程和结果，考核预算的执行情况。
物业管理企业财务核算时应注意的问题主要有：要按财务核算单位和部门分别建档核算;会计账目要以人民币为记账单位;要明确核算时效;实现规范化核算;财务会计人员要认真审核各种原始凭证;一切未使用的重要的空白凭证，并由主管会计清查核实，定出核算制度。
(三)确定精细管财观念 科学管理的保障是民主管财。民主管财的科学性体现在“管财决策者”。阳光透明的民主管财是实现精细管财科学化的重要保障。充分发扬民主，不搞“家长制”，不搞“一言堂”，对重大财务决策坚持民主讨论，集体研究;经费管理从严，在民主集中制的基础上，坚持“一支笔”、“一本账”、“一盘棋”。科学管理的前提是专业管财。专业管财的科学性体现在“管财执行者”本身，高素质的财会专业队伍是实现精细管财科学化的首要条件，要满足现阶段物业管理企业财务管理的发展需求，财务人员除传统的财务核算能力外，还应该具备预测决策能力、沟通协调能力、开拓创新能力。现代物业管理企业要高度重视财务工作，对财务人员必须加强政治修养、增强法制观念、强化职业道德和诚信教育，营造出良好的职业道德氛围;必须对财务人员加强后续教育、加大培训力度，营造出浓厚的业务学习氛围;必须稳定财务队伍、关心财务人员成长，营造出和谐的财务工作氛围。
(四)强化经营风险意识加强风险管理是现代物业管理企业管理体系中不可或缺的重要组成部分，就当前来看，在许多物业管理企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损，风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看，由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重。有的单位施工不订合同;订立合同时不仔细推敲;有的对合作方资质和业务实力毫无所知;有的合同本身和法律相悖，属于无效合同;有的对经济文书、契约保管不善，造成损坏或者遗失，诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况，必须强化风险意识，进行风险意识的全员渗透。在激烈的物业管理企业间竞争面前，风险意识必须渗透到物业管理企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每―个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。
企业物业管理篇9
一、设备管理的重要性
现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
(一)关系到声誉和生存
作为企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
(二)关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。
加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。
树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
(三)关系到技术安全和环境保护
若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。
若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。
因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。
物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。
二、设备管理要达到的基本目标
良好的设备管理要做到：
(一)建立先进的设备管理体制
1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。
2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例;必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。
3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。
(二)建立完善的设备管理规章制度
规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：
1、设备管理岗位责任制度。
2、设备基础资料管理制度。
3、设备运行和维护保养制度。
4、设备检修制度。
5、固定资产管理制度。
6、培训教育制度。
7、特殊设备管理及应急制度。
8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。
(三)做好设备管理的基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
1、设备的原始档案：
①基本技术参数和设备价格;②质量合格证书;
③使用安装说明书;④验收资料;⑤安装调试及验收记录;⑥出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台帐。
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。
每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有：
①设备概况：即设备台帐上的资料;②设计参数和条件、技术标准及简图;③设备运行状况;④备品配件;⑤设备维护保养和检修情况;⑥设备大中修记录(包括时间、费用、人员);⑦卡;⑧设备事故记录;⑨更新改造及移装记录;⑩报废记录。
设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。
4、设备系统资料。
物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。
因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括：
①竣工图：在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的困难。
施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
②系统图：竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难查阅清楚，系统图就是把各系统分割成若干子系统(也称分系统)，子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。
(四)设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命;相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。
1、设备的有效利用率：
根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在排除故障及计划外检修(抢修)的时间也越来越多，设备有效工作时间越来越少，设备停机或无效工作时间来越多，势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率，也不能任意加大设备的运载能力，使设备长时期超负荷运行，这样“拼设备”势必加剧设备的损坏直至报废。
2、设备的完好率：
设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同，评定的标准也不同。一般的完好标准为：
①零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求;
②设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求;
③设备技术资料及运转记录齐全;④设备整洁，无跑冒滴漏现象;
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。
评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、维修，消除不完好因素，升级为完好设备。
如果经过维修，仍无法达到完好的设备，应该加以改造或者报废处理，不能使其长期处于不完好状态。
(五)加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合
越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。
专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。
三、实现设备管理目标的影响因素
(一)现代化设备带来的新问题
现代化设备在各类物业管理企业的大量使用，使物业管理企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备管理工作带来了一系列的新问题。
1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等。
2、设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效果。
3、现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系的优化运转。
4、使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究，以保证人与设备的协调。
(二)传统设备管理方式的局限性
面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维修型设备管理方式越来越暴露出它的局限性。
1、传统设备的大量工作集中在维修阶段，而较少注意设备全过程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复，本质是静态管理;在科技迅速发展的情况下，只能是“复制古董”。因此，不能适应对现代化设备进行系统管理的要求。
2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用分家，前半生管理与后半生管理脱节。因此，不利于有效解决使用现代化设备所带来的新问题。
3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面，侧重技术管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。
4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。
5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加，没有把同设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。
由于传统设备管理存在局限性，它己不能适应和满足在科学技术和商品经济迅速发展形势下，管理好现代化设备的客观要求。
四、设备管理的内容
(一)设备管理的范围
设备在其整个寿命周期中都处于运动状态，分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中，由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因而需要修复、改造和更换，甚至报废处理。设备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化，即将设备原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理：技术管理和经济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。
设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生;选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此，设备综合管理的范围不仅包括前半生管理，而且包括后半生管理。但是，在目前条件下，设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位，因此，物业管理企业很难知晓和管理设备的前半生。但是，随着时代的发展，国家技术标准和制造规范的不断完善，以及物业管理企业设备管理人员素质的提高，最终会实现设备管理贯穿于设备一生的目标。
设备的后半生管理，习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投产这一阶段的全部工作，物业管理企业早期介入前期管理工作，这将为后期管理工作和向业主(用户)提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备管理工作的重点。
(二)设备管理的具体内容
设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期，具体开展以下各项工作。
(1)组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。
(2)设备前期管理包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。
(3)设备固定资产管理包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。
(4)设备使用与维护管理包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及管理等。
(5)设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。
(6)设备状态管理包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。
(7)设备技术改造与更新管理包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。
(8)动力设备(管网)管理包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。
(9)设备经济管理包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。
(10)设备信息系统管理包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。
五、做好设备管理现代化工作应具备的基本条件
目前，物业管理企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备有效地进行综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业管理企业解决制约其发展的重要环节。因此，领导必须重视，尽快完善本企业的设备管理体制、组织建设和制度建设，为进一步实现设备管理现代化开辟道路。
(一)树立现代化的科学管理思想
设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。
(二)完善设备管理组织和管理制度
根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。
(三)采用先进的设备管理方法
推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展;应用ABC分类法提高备件管理水平;应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。
(四)使用先进的设备管理工具
企业物业管理篇10
随着经济的快速发展,电力企业在面临机遇的同时也面临着严峻的挑战,随着我国电力市场市场化进程的不断加快,现今的电力市场已经由原先的卖方市场向买方市场进行转变,为进一步提高电力企业的盈利能力,提高电力企业的竞争力,应当加强电力企业在电力生产及供应方面的能力.在电力企业生产的过程中,做好对于电力物资的管理降低生产成本提高企业的发电效率是提高企业核心竞争力的重要举措.本文将就现阶段发电企业在物资管理中所存在的一些问题进行分析并就如何做好发电企业的物资管理进行分析阐述。
关键词：
发电企业;物资管理;竞争力
随着我国在电力基础设施方面的投入不断加强,使得我国的电力市场规模不断扩大,电力企业之间的竞争压力也随之扩大,做好电力企业的物资管理能够有效的提高电力企业的发电能力、降低生产成本提高企业的核心竞争力，从而使得电力企业能够创造更多的产值以更好的应对越来越激烈的竞争压力，实现电力企业的进一步发展。
1电力企业在物资管理中所存在的不足
电力企业的经济效益与发电企业的生产成本及电价息息相关，现阶段我国在电力管理中年实行的是“厂网分离、竞价上网”的电企竞争模式，如何更好的做好企业的管理降低电力企业的发电成本是提高企业竞争力的关键举措，电力企业的物资管理是提高企业管理能力降低企业成本增强企业核心竞争力的重要举措之一。电力企业由于长期处于垄断经营模式，其物资管理模式及体制已经无法适应现今乃至今后一段时间内的竞争要求，需要在分析现有问题的基础上进行对电力企业的物资管理进行一定的改革以提高企业的核心竞争力。
1.1电力企业物资管理在现场方面所存在的一些不足在电力企业物资现场管理中存在着一些安全生产问题严重影响着电网安全稳定运行。在变压器运行的过程中需要做好相应的安全维护以应对复杂的气候灾害，为进一步提高电力企业内部对于物资的管理水平，应当根据需要来调整相应的电力物资的管理模式以适应电力企业物资管理的需求。
1.2电力物资成本与资本管理方面的不足发电企业的生产成本是电力企业竞争力的核心，为进一步降低企业的生产成本应当在发电设备的更新及创新改造方面狠下功夫，从而有效的提高企业的运行效率与发电质量，从提高发电企业的发电效率与发电质量入手，提高企业的核心竞争力。在发电设备的升级改造及创新的过程中需要投入大量的资金并消耗大量的物资，因此，需要在电力物资管理中建立起一套严谨的物资管理模式来控制企业的经营成本，提高企业的竞争能力。
1.3提高发电企业物资管理水平的紧迫性随着电力市场规模的扩大及买卖双方地位的改变，使得发电企业面临着越来越发杂的外部环境，发电企业面临着更为严峻的挑战，各个发电企业应根据自身发展条件的不同以制定出符合企业自身条件的发展战略，做好发电企业的物资管理是提高企业竞争力的重要举措之一，通过加强对于发电企业物资的管理能够在现有成本的基础上对其进一步的降低以提高其生产效率，提高企业的竞争能力。
2改变电力企业的物资管理模式
在电力企业的物资管理中，做好物资的计划管理是提高企业竞争力的重要管理模式，做好电力企业物资管理过程中的人、物之间的协调、调配以及监督是确保电力企业物资能够有效的管理以使得可以用最少的库存来满足企业安全生产的要求，提高电力企业的运行效率。
2.1ABC分类管理模式在电力企业物资管理中的应用电力企业物资管理中的ABC管理方法主要是将电力物资根据品种的多少以及其所占资金的多少来进行相应的划分，其中品种数量较少但资金占比较大的一些物资划分为A类，而对于占用资金以及物资数量、种类处于普通水平的则划分为B类，而对于物资品种数量繁多但占用资金较少的则划分为C类，通过对电力企业所需物资进行分类划分将会对电力物资管理带来极大的方便，其中对于电力物资中的A类应加以重视，由于此类物资在资金占比中占据着较大的份额，因此需要压缩库存费用从而严格的控制库存储备，而对于B类物资则可以对其采取统一普通的物资管理方式即可，按照企业通常的方式进行采购，并在分析以往历史数据的基础上做好相应物资库存的调控，而对于C类物资则仅需要调控一下即可，由于此类物资虽然种类繁多但资金占比不大，方便电力企业大批量的进行采购，可以在电力企业物资管理中对于库存量进行适当的提高。
2.2做好对于发电物资事故备品定额及储备的管理发电企业的储备定额是指根据企业以往的生产记录对企业在生产过程中的所需消耗的备品数量进行一定的预估以做好备品的采购管理。事故备品主要是指在电力企业日常生产中使用不多但一旦发生损坏将严重影响电力企业生产正常进行的物资，通过对备品更换以尽快恢复电力生产，因此做好相应备品的储备对于确保电力企业的正常运行有着十分重要的意义。在做好电力备品的管理过程中需要注意以下几点：a.对于一些资金占比较大的物资最好选择一些较为通用且采购周期较短的备品，b.对于各个电力企业的专用卒子则需要对其进行有计划、规范的储备以符合相应的行业标准。在电力企业备品的数量管理中需要确保库存保持在一个常数状态做好对于消耗物资的及时补充。
3做好电力企业物资采购管理
电力物资采购管理是电力企业物资管理的重点，采购物资的管理工作直接影响到电力企业物资管理的效果，对于进一步降低企业生产成本有着十分重要的影响，因此应当在电力企业物资管理的过程中狠抓落实，切实保障电力企业的物资管理。做好价值工程法在电力企业物资采购中的应用:价值工程法最主要的就是要以最低的总成本以切实可靠的达到产品做出的必要功能进行的分析和组织协调工作，其核心思想是通过在电力物资中选用廉价的代用品但其功能与原品差距不大的一些物资，以达到降低物资成本提高企业核心竞争力的目的。在应用价值工程方法时首先应当将比质比价的内容分解成几个较小的指标，而后再根据企业的实际情况来确定不同的权重，并对其进行进一步的指标量化，而对其进行相应指标评价并进行物资的采购。
4结束语
经济的快速发展及电力市场供需双方位置的转换使得我国电力企业面临着严峻发展的外部竞争环境，为更好的促进电力企业的发展应当做好电力企业的物资管理，降低企业的生产成本，提高企业的核心竞争力，本文在分析我国电力企业物资管理现状及存在的一些不足的基础上对如何做好电力企业的物资管理进行了分析阐述。
